2026-10-17

空き家の本当の話：数字と隠れたコスト

2023年の住宅・土地統計調査によれば、日本の空き家は約900万戸、住宅総数の14%にあたります。「日本の家が無料でもらえる」という見出しはよく拡散しますが、実態はもう少し複雑です。

900万戸の内訳

空き家の種類別・建て方別の空き家数（2023年10月1日現在）

出典：総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅及び世帯に関する基本集計（確報集計）結果」表2-1・表2-2（2026年10月17日確認）。千戸未満を四捨五入しているため、内訳の合計は総数と一致しない場合があります。

売却用の空き家は32万6千戸（空き家全体の3.6%）にとどまり、そのうち一戸建は19万1千戸です。空き家の半分以上にあたる502万9千戸（55.9%）は共同住宅の住戸で、その約8割が賃貸用です。「賃貸・売却用及び二次的住宅を除く空き家」は、転勤・入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や、建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅などで、種類の判断が困難な住宅も含みます。なお、いわゆる「廃屋」はこの調査では住宅に数えていません。空き家数は調査のたびに増え、1993年447万6千戸、2003年659万3千戸、2018年848万9千戸、2023年900万2千戸と、20年で37%増、30年で約2倍になりました。当サイトが掲載している売り出し中の一戸建の最新件数と、掲載元の再確認方法は掲載確認の件数のページで公開しています。こちらは空き家の数ではなく、掲載物件の数です。

なぜこれほど空くのか

3つの力が重なっています。

• 人口動態: 地方の過疎。年1〜3%人口を失う町は多く、住宅は人と一緒に動きません。
• 相続のもつれ: 多くの空き家は相続中で停止しています。兄弟間で意見が割れ、修繕でもめ、売却に至りません。
• 税制のインセンティブ: 2023年の改正以前、空き家を解体すると土地の固定資産税が最大6倍になりました。建てたまま放置するほうが安かったのです。

空き家バンクの実態

多くの自治体が空き家バンクを運営し、購入または（稀に）無償譲渡可能な物件を掲載しています。「無料の家」にはほぼ必ず条件が付きます。

• 自己居住用に限定（転売・賃貸不可）
• 数年単位の居住義務
• リフォーム費用のコミット（500万円以上のことも）
• 自治会、雪かき等の地域参加

掲載物件は新潟、秋田、鳥取、九州奥地など地方が中心で、東京や大阪の中心部にはありません。

隠れたコスト

安い購入価格の裏に本当の支出が隠れています。100万円の空き家には次のような工事が必要になりがちです。

• 構造調査: 10〜30万円
• 基礎・耐震補強: 200〜800万円（1981年以前の建物はほぼ必須）
• 屋根葺き替え: 150〜300万円
• 配管・電気: 150〜400万円
• 浄化槽: 100〜200万円（下水未整備地域）
• 断熱改修: 100〜300万円

100万円の家＋1500万円の工事は、過疎地に建つ1600万円の家です。別荘や古民家プロジェクトとしては成立しても、「無料不動産」というフレームは合いません。

空き家が成立するケース

• 古民家リノベーション自体が目的（取引としてではなく）
• 仕事や家族の都合でその町に住む
• 観光ニッチを狙う（京都、軽井沢、ニセコ）

都市部の検索には空き家バンクは合いません。東京・大阪・福岡などの主要都市では、通常の物件検索が引き続き投資対象の中心です。