旧耐震と新耐震の違い。1981年基準が中古住宅購入で持つ意味
日本の格安戸建ての多くは築年数を理由に安くなっています。その築年数を判断する基準となるのが 1981年6月1日 です。この日に 新耐震基準 が導入され、それ以前に確認を受けた建物は 旧耐震基準 の設計となります。金融機関、保険会社、買主のいずれも、この線引きで物件の扱いを変えます。
旧耐震の家は現行基準まで補強できるのか
できます。ただし、購入を申し込む前に補強にかかる費用を価格に織り込んでください。旧耐震の木造住宅では、まず耐震診断が必要で、費用はおおむね10万円から20万円です。多くの場合はさらに耐震補強工事が必要になり、100万円から250万円程度が目安です。多くの自治体が、1981年6月1日より前に建築確認を受けた住宅を対象に、耐震診断の費用と補強工事費の一部を補助しています。まずは建築確認日を確かめましょう。
一般的な既存住宅のインスペクションは主に目視で劣化状況を確かめる調査で、耐震性の判断は別に依頼するものです。費用を払う前に、中古住宅インスペクションの記事で調査範囲の決め方を確認しておきましょう。
1981年6月より前に建築確認を受けたマンションは買ってもよいか
建物の耐震に関する記録を読んでから判断してください。マンションにも同じ日付のルールが当てはまり、基準を決めるのは完成日ではなく建築確認日です。管理会社に、耐震診断を実施したか、その結果はどうだったか、耐震改修の予定があり資金の手当てができているかを確認しましょう。その費用は区分所有者が修繕積立金を通じて分担することになるからです。
1981年に何が変わったのか
新耐震基準では、震度6強から7程度の大地震でも倒壊しないことが求められるようになりました。木造住宅についてはさらに 2000年 に改正があり、基礎の仕様、接合金物、耐力壁のバランス配置が明確化されました。
実務上、木造住宅は次の3世代に分かれます。
- 1981年以前(旧耐震): 構造上の不確実性が最も高い
- 1981年から2000年: 新耐震だが接合部や壁配置の規定が不十分な時期
- 2000年以降: 現行の木造の基準
完成日ではなく「確認日」で判断する
適用される基準は 建築確認日 で決まります。1982年完成の家でも、確認が1980年なら旧耐震です。「築年数=基準」と思い込まず、建築確認済証の日付を必ず確認してください。
耐震診断と補強工事の費用感
旧耐震の住宅では、まず建築士などによる 耐震診断 を受けるのが定石です。費用はおおむね 10万円から20万円 で、多くの自治体に補助制度があります。
補強が必要と判定された場合、一般的な木造戸建ての 耐震補強工事 は 100万円から250万円 程度が目安です。重い瓦屋根、開口部の多い1階、軟弱地盤では費用が上がります。こちらも自治体の補助対象になることが多くあります。
購入価格に加えてこの費用を最初から予算に入れておくべきです。詳しくは格安住宅の総コストの記事をご覧ください。
購入判断への影響
- 旧耐震だから買ってはいけないわけではないが、診断と補強の費用を織り込むこと
- 耐震性が確認できれば地震保険の割引対象になる場合がある
- 賃貸や民泊での活用を考えるなら補強は必須と考える
- 少し高くても2000年以降の物件のほうが、補強済みの旧耐震より安く済むことも多い
内見時のチェックは内見チェックリストも併せてどうぞ。