旧耐震と新耐震の違い。1981年基準が中古住宅購入で持つ意味
日本の格安戸建ての多くは築年数を理由に安くなっています。その築年数を判断する基準となるのが 1981年6月1日 です。この日に 新耐震基準 が導入され、それ以前に確認を受けた建物は 旧耐震基準 の設計となります。金融機関、保険会社、買主のいずれも、この線引きで物件の扱いを変えます。
1981年に何が変わったのか
新耐震基準では、震度6強から7程度の大地震でも倒壊しないことが求められるようになりました。木造住宅についてはさらに 2000年 に改正があり、基礎の仕様、接合金物、耐力壁のバランス配置が明確化されました。
実務上、木造住宅は次の3世代に分かれます。
- 1981年以前(旧耐震): 構造上の不確実性が最も高い
- 1981年から2000年: 新耐震だが接合部や壁配置の規定が不十分な時期
- 2000年以降: 現行の木造の基準
完成日ではなく「確認日」で判断する
適用される基準は 建築確認日 で決まります。1982年完成の家でも、確認が1980年なら旧耐震です。「築年数=基準」と思い込まず、建築確認済証の日付を必ず確認してください。
耐震診断と補強工事の費用感
旧耐震の住宅では、まず建築士などによる 耐震診断 を受けるのが定石です。費用はおおむね 10万円から20万円 で、多くの自治体に補助制度があります。
補強が必要と判定された場合、一般的な木造戸建ての 耐震補強工事 は 100万円から250万円 程度が目安です。重い瓦屋根、開口部の多い1階、軟弱地盤では費用が上がります。こちらも自治体の補助対象になることが多くあります。
購入価格に加えてこの費用を最初から予算に入れておくべきです。詳しくは格安住宅の総コストの記事をご覧ください。
購入判断への影響
- 旧耐震だから買ってはいけないわけではないが、診断と補強の費用を織り込むこと
- 耐震性が確認できれば地震保険の割引対象になる場合がある
- 賃貸や民泊での活用を考えるなら補強は必須と考える
- 少し高くても2000年以降の物件のほうが、補強済みの旧耐震より安く済むことも多い
内見時のチェックは内見チェックリストも併せてどうぞ。