借地権付き物件の見方：安い理由と、買う前に確認すること
立地は悪くない、建物の状態も悪くない、それでも周辺相場よりはっきり安い。そういう物件で権利形態の欄を見ると、所有権ではなく借地権と書かれていることがあります。
その一語が価格差の正体です。買うのは建物で、土地は他人のものです。
借地権とは何か
借地権は、建物を所有する目的で他人の土地を使う権利です。建物には自分の所有権登記が入り、土地は地主のもの。使用の対価として地代を払い続けます。
特殊な形態ではありません。寺社が地主として長く土地を保有してきた地域、そして東京・京都・大阪の一部のように、世代をまたいで土地を売らずに貸してきた市街地では珍しくない権利形態です。
借地借家法は借地人をかなり強く保護しています。だからこの仕組みが成立しているのですが、保護されていることと、所有していることは別です。
適用される法律と時期
いつ設定された借地権かで、扱いが変わります。
旧法借地権（1992年8月以前の契約）は、借地人の立場がもっとも強い類型です。地代を払い続けている限り更新が続き、地主が更新を拒むには「正当事由」が必要で、裁判所はこれを厳格に判断します。すでに数世代にわたって承継されているものも多くあります。
普通借地権（1992年の借地借家法）も更新されます。存続期間は当初30年、以降20年、10年。期間満了時には建物買取請求が可能です。
注意して見るべきは定期借地権です。期間が固定され、更新がありません。居住用では50年以上の設定が一般的ですが、期間満了時には原則として自己負担で建物を解体し、更地で返還します。終了時に交渉の余地がないことが、この類型の設計思想そのものです。
50年は長く聞こえますが、その設定が30年前のものであれば、残りは20年です。当初の期間ではなく、残存期間を確認してください。
広告に書かれない費用
地代は見えている費用です。問題は、見えていないほうです。
- 更新料：期間更新時に地主へ支払う一時金。まとまった金額になります。
- 承諾料：地主の承諾が必要な行為に対する対価。借地権を第三者に譲渡（売却）するとき、建て替えるとき、大規模なリフォームをするときに発生します。
- 建替承諾料：建て替えに対する承諾料で、多くの場合これが一番大きくなります。
買主が見落としがちなのは承諾の部分です。売りたいときに自由に売れるのではなく、地主が承諾すれば売れる。そして承諾には対価が伴います。地主が不合理に拒む場合は、借地非訟手続きで裁判所の許可を求められますが、時間と費用がかかります。
金融機関が慎重になる理由
借地権付き物件の融資は、所有権の物件より難しく、場合によっては通りません。
抵当権を設定できるのは建物だけで、土地には及びません。担保価値が大きく下がります。加えて、抵当権設定について地主の承諾書を求める金融機関が多く、承諾しない地主もいます。地域事情を知っている地方銀行や信用金庫のほうが現実的なことが多いのですが、いずれにせよ買付を入れる前に、その物件で融資が出るかを確認してください。
同じ問題は売却時にも戻ってきます。次の買主も同じ融資の壁に当たるため、買える人の母数が小さく、売却期間は長くなります。
それでも借地権が合理的な場合
借地権が常に不利というわけではありません。次のような条件なら選択肢になります。
- 所有権では手が届かない立地で、買っているのが立地そのものである
- 現金購入で、融資の問題が自分に当てはまらない
- 旧法借地権または普通借地権で、更新できる類型である
- 残存期間が保有予定期間を十分に上回り、出口の想定を甘く見ていない
- 地代と将来の承諾料を、資金計画に金額として織り込んである
逆に、安さだけを理由に選ぶ場合、建て替えを前提にしている場合、そして自分も次の買主も融資が必要な場合は、避けたほうが無難です。
申し込み前の確認事項
- 広告の権利形態だけでなく、登記簿で権利関係を確認する
- 旧法か、普通借地権か、定期借地権か。契約日はいつか
- 残存期間と満了時の扱い。定期借地権なら解体費の負担者
- 現在の地代と、直近の改定時期
- 更新料・承諾料の取り決めが書面にあるか
- 地主が過去に譲渡や建て替えを承諾してきたか。協力的な地主かどうかは実務上とても大きい
- その物件で融資が出るという、金融機関からの具体的な回答
借地権は、周辺相場より極端に安い物件の背景にある制約のひとつです。隠されているわけではなく、開示されている法的な条件です。まず不動産用語を押さえ、そのうえで地代を総保有コストに足して、割安さが残るかどうかを計算してください。