なぜ日本の住宅は価値が下がるのか — そしてその例外
日本の市場に初めて触れる人は、築25年の木造住宅の建物価値がゼロ評価になり、価格のほぼ全てが土地に置かれる現実に驚きます。このパターンは税法に明文化され、買主の行動にも強化されていますが、もはや全国一律ではありません。
減価の根拠
国税庁の耐用年数表では次のように定められています。
- 木造: 22年
- 軽量鉄骨: 27年
- 鉄筋コンクリート造（RC）: 47年
銀行は残存耐用年数の範囲でしか建物部分を担保評価しないため、築30年の木造はローンが組みにくくなります。新築志向の文化と戦後の建替え型市場が重なり、全国の多くの地域で「壊して建て直す」経済学に価格が引き寄せられます。
このルールが崩れる場所
減価カーブは「どれも同じで建替え可能な家」を前提にしています。次の3カテゴリーには当てはまりません。
- 東京都心区（港・渋谷・中央・千代田）— 土地の希少性が支配的で、しっかり建てられたRCタワーは47年を超えても価値を保ちます。
- 京都の古民家・町家 — 観光需要と歴史プレミアムが、築年数とともに価値が上がる並行市場を作っています。
- 主要JR駅徒歩圏 — 横浜、福岡、大阪中心部など、交通アクセスが建物年数を相殺するエリア。
買主にとっての意味
- 大半の地域では土地で値付けし、建物は別建てで考える。リフォームは買主の判断。
- 都市部のプレミアム立地では建物の構造と状態が再び意味を持ち、最近リノベされた物件が近隣の新築を上回る価格になることもあります。
- 大都市以外で「建物の残存耐用年数」に対価を払わないこと — 売却時に市場は返してくれません。
22/47年ルールは便利な基準ですが、絶対ではありません。崩れる場所を知っているかどうかが、割安物件を見つける作業の半分です。