일본의 차지권 토지: 저렴한 그 집에 땅이 딸려 있지 않은 이유

좋은 동네에 있는 집을 발견했습니다. 주변의 다른 매물보다 훨씬 저렴하고, 상태도 괜찮으며, 눈에 띄는 결함도 없습니다. 그런데 매물 정보에서 権利形態라고 표시된 항목을 확인해 보니 所有権이 아니라 借地権이라고 되어 있습니다.

바로 그 한 단어가 가격 차이의 이유입니다. 여러분이 사는 것은 건물입니다. 건물 아래의 토지는 다른 사람의 소유로 남습니다.

차지권이란 실제로 무엇인가

借地権(shakuchiken)은 다른 사람의 토지를 사용해 그 위에 건물을 소유할 수 있는 권리입니다. 집에 대한 등기된 소유권은 여러분이 보유합니다. 토지 소유자(地主)는 토지에 대한 소유권을 보유하고, 계약이 유지되는 동안 여러분은 그들에게 地代(chidai), 즉 지대를 지급합니다.

이는 일부 특수한 경우에만 존재하는 방식이 아닙니다. 오래된 도시 지역에서 흔히 볼 수 있으며, 특히 오랜 기간 토지를 소유해 온 경우가 많은 사찰과 신사 주변에서 자주 나타납니다. 또한 여러 세대에 걸쳐 토지를 매각하지 않고 임대해 온 도쿄 도심, 교토, 오사카 일부 지역에서도 흔합니다.

일본 법은 임차인을 강하게 보호하며, 이것이 이런 계약 형태가 지금까지 유지될 수 있었던 이유입니다. 하지만 보호받는다고 해서 소유권을 갖는 것은 아닙니다.

두 가지 제도와 날짜가 중요한 이유

여러분의 차지권에 어떤 법이 적용되는지는 계약이 언제 체결되었는지에 따라 달라집니다.

旧法借地権은 1992년 8월 이전에 체결된 계약에 적용되며, 임차인에게 유리한 제도입니다. 실제로는 지대가 지급되는 한 거의 무기한 갱신됩니다. 토지 소유자가 갱신을 거부하려면 "정당한 사유"가 필요하고, 법원은 그 기준을 높게 적용합니다. 이런 권리 중 상당수는 이미 여러 세대에 걸쳐 승계되었습니다.

1992년 법에 따른 普通借地権도 갱신됩니다. 법정 기간은 최초 30년, 이후 20년, 그 다음부터는 10년입니다. 여전히 안정적이고 갱신할 수 있으며, 기간이 끝날 때 토지 소유자가 건물을 매입할 수 있는 선택지도 있습니다.

가장 주의 깊게 살펴봐야 하는 것은 定期借地権입니다. 기간이 정해져 있고 갱신되지 않습니다. 주거용으로는 일반적으로 50년 이상입니다. 기간이 끝나면 계약은 종료되며, 표준적인 형태에서는 여러분의 비용으로 건물을 철거하고 토지를 빈 땅으로 반환해야 합니다. 종료 시점에 협상할 수 없는 이유는 협상 자체를 배제하는 것이 이 제도의 설계이기 때문입니다.

50년의 확정 기간은 길게 느껴질 수 있습니다. 하지만 매물이 30년 전에 등록되었다는 사실을 알게 되면 이야기가 달라집니다. 최초 계약 기간이 얼마였는지가 아니라, 몇 년이 남았는지를 물어보세요.

매물에는 언급되지 않는 비용

눈에 보이는 비용은 지대입니다. 나머지 비용은 가장 곤란한 순간에 나타납니다.

更新料: 계약 기간이 갱신될 때 토지 소유자에게 지급하는 갱신료입니다. 상당한 일시금인 경우가 많습니다.
承諾料: 토지 소유자의 동의가 필요한 일을 할 때 지급하는 동의료입니다. 차지권을 새 매수인에게 매도하는 경우, 재건축하는 경우, 그리고 대규모 개보수를 하는 경우가 여기에 포함됩니다.
建替承諾料: 특히 재건축을 위한 동의료로, 보통 이 가운데 가장 큰 금액입니다.

매수인을 가장 당황하게 만드는 부분은 동의료입니다. 단순히 자유롭게 팔 수 있는 집을 소유하는 것이 아닙니다. 토지 소유자가 동의해야 팔 수 있는 집을 소유하는 것이며, 그 동의에는 비용이 따릅니다. 토지 소유자가 부당하게 거부한다면 借地非訟 절차에 따라 법원에 대신 허가를 신청할 수 있습니다. 실제로 가능한 방법이지만 시간과 변호사 비용이 듭니다.

은행이 망설이는 이유

차지권 부동산의 financing은 소유권 부동산보다 어렵고, 때로는 불가능하기도 합니다.

담보로 설정할 수 있는 것은 토지가 아니라 건물뿐이므로, 일반적인 경우보다 담보 가치가 일부에 불과합니다. 또한 많은 대출 기관은 토지 소유자가 대출에 서면으로 동의할 것을 추가로 요구하며, 일부 토지 소유자는 아예 동의하지 않습니다. 지역 사정을 잘 아는 지방은행이나 信用金庫가 대형 전국 은행보다 진행하기 쉬운 경우가 많지만, 대출이 가능한지 여부는 매수 제안을 한 뒤가 아니라 제안하기 전에 확인해야 합니다.

집을 매도할 때도 같은 문제가 다시 발생합니다. 매수인 역시 동일한 대출 장벽을 마주하게 되므로, 여러분에게서 집을 살 수 있는 사람의 범위가 좁아지고 매도 기간도 길어집니다.

그래도 좋은 거래가 될 수 있는 경우

차지권이라고 해서 반드시 함정인 것은 아닙니다. 다음과 같은 경우에는 적절한 매수가 될 수 있습니다.

소유권 토지로는 감당할 수 있는 어떤 집보다 입지가 실제로 훨씬 좋고, 여러분이 구매하는 핵심이 입지인 경우
현금으로 매수해 대출 문제가 적용되지 않는 경우
기간이 정해져 끝나 가는 권리가 아니라, 갱신권이 있는 旧法 또는 普通借地権인 경우
남은 기간이 여러분의 보유 예정 기간보다 충분히 길고, 매도 시점의 상황을 현실적으로 계산한 경우
지대와 예상 동의료를 비용 계산에 포함했으며, 이를 없는 비용처럼 취급하지 않은 경우

낮은 가격을 공짜로 얻는 돈처럼 생각하고 있거나, 재건축이 계획에 포함되어 있거나, 매수할 때 대출이 필요하고 매수인 역시 여러분에게서 집을 사려면 대출이 필요한 경우에는 적절하지 않은 매수입니다.

매수 제안을 하기 전에 확인할 사항

매물에 표시된 정확한 権利形態를 확인하고, 광고만 보지 말고 등기부(登記簿)에서도 확인하세요.
어떤 제도가 적용되는지와 계약 체결일을 확인하세요.
남은 기간과 기간 종료 후의 처리 방식을 확인하세요. 定期借地権이라면 철거 비용을 누가 부담하는지도 확인해야 합니다.
현재의 地代와 마지막으로 인상 또는 조정된 시점을 확인하세요.
更新料와 承諾料에 대한 서면 요율표나 일정표가 있다면 확인하세요.
과거에 토지 소유자가 매도와 재건축에 동의한 적이 있는지 확인하세요. 협조적인 토지 소유자는 큰 가치가 있지만, 방해하는 토지 소유자는 피하는 편이 좋습니다.
실제 대출 기관으로부터 해당 특정 부동산에 대출이 가능한지 확인받으세요.

차지권은 일본의 매물이 다른 매물보다 훨씬 낮은 가격으로 책정될 수 있는 이유와 같은 부류에 속합니다. 매력적인 가격 뒤에 실제로 존재하며, 공개되어 있고, 법적으로 유효한 제약이 있는 것입니다. 관련 용어를 익혀 두는 것이 좋으며, 부동산 용어 해설부터 시작하면 됩니다. 그런 다음 지대를 총 보유 비용에 더해 이 가격 할인이 여전히 유효한지 확인해 보세요.