Guía de Hipotecas y Fiscalidad para Compradores Extranjeros en Japón
Comprar una propiedad en Japón como residente extranjero es sencillo: las normas son idénticas sin importar la nacionalidad. La financiación y los impuestos son los aspectos donde la mayoría de los compradores se sorprenden.
Hipotecas
Los bancos japoneses conceden préstamos a extranjeros, pero la mayoría de los bancos nacionales exige residencia permanente o un visado de larga duración con ingresos estables. Sin residencia permanente, normalmente observarás:
- Entrada: 30-50 % (frente a 10-20 % para residentes)
- Plazo: 25-35 años, con límite de edad entre 75 y 80 años en el último pago
- Tipo: flotante alrededor de 0,5 %, fijo a 10 años entre 1,3 y 1,8 %
Si los bancos nacionales rechazan la solicitud, los prestamistas especializados en compradores extranjeros (Shinsei, SBI, Aozora) y las sucursales en Hong Kong / Singapur de los megabancos japoneses son la siguiente opción.
Impuestos únicos en la compra
- Impuesto de adquisición de inmuebles (不動産取得税): aproximadamente 3 % del valor tasado, facturado entre 6 y 12 meses después del cierre.
- Impuesto de registro y licencia (登録免許税): alrededor de 2 % sobre la transferencia de suelo, y aproximadamente 0,4 % sobre edificios nuevos.
- Impuesto de timbre (印紙税): algunas decenas de miles de yenes sobre el contrato.
- Impuesto al consumo: 10 % solo sobre la parte del edificio (el suelo está exento).
Reserva entre 6 y 8 % del precio de compra para los costes de transacción combinados, incluidas las comisiones de agentes.
Impuestos anuales
- Impuesto sobre bienes inmuebles (固定資産税): 1,4 % del valor tasado.
- Impuesto de planificación urbana (都市計画税): hasta 0,3 % en áreas urbanas.
Los valores tasados suelen representar entre el 60 y el 70 % del precio de mercado, por lo que las tasas efectivas parecen más bajas.
Al vender
Las ganancias patrimoniales tributan al 39,63 % si la propiedad se ha mantenido menos de 5 años, y al 20,315 % si se ha mantenido más de 5 años. Los vendedores no residentes están sujetos a una retención del 10,21 % en la venta, que se regulariza al presentar la declaración fiscal.
Nada de esto es exótico, pero conocerlo con antelación evita sorpresas desagradables seis meses después del cierre.