外國人在日本買房的貸款與稅費入門

外國人在日本買房時，國籍通常不是搜尋房屋的最大障礙。真正需要提早處理的是資金來源、銀行審查、匯款、購買費用和交屋後的稅務管理。

以下是建立預算時需要知道的框架。實際稅額和貸款條件會依買家身分、房屋、土地、所在地、用途和交易時間改變，簽約前應取得銀行、仲介、司法書士和稅務專業人士的個案試算。

先確認現金還是貸款

日本各銀行對外國籍、居留資格、永久居留、收入來源、工作年資、日語能力、配偶、頭期款和物件種類有不同政策。不要看到一般房貸廣告利率就假設自己一定適用。

有貸款需求時，先準備：

老舊木造、無法重建、借地權、地方空屋或需要大型修繕的房產，即使買家收入充足，也可能因擔保評價而難以貸款。

在出價前完成初步審查

需要貸款的買家應在認真出價前詢問銀行或貸款顧問。確認的不只是可借金額，還包括：

  1. 是否接受目前的居留和工作狀況
  2. 頭期款和可接受的資金來源
  3. 屋齡、面積、權利和地區限制
  4. 正式審查需要多久
  5. 買賣契約是否必須加入貸款特約

沒有適當貸款特約時，貸款未核准可能不代表訂金一定可以退回。契約條文應由能理解日文法律文件的專業人士確認。

購買時會出現哪些費用？

房價之外，常見項目包括：

消費稅的處理取決於交易標的和賣方身分。日本國稅廳說明，土地的購買或租賃屬於非課稅交易，而建物交易可能有不同處理。不要直接把整個房價乘上同一稅率。

持有期間的費用

每年可能需要支付固定資產稅和都市計畫稅，並負擔保險、維護、公共設施、社區或公寓管理費。空屋還需要通風、庭院、漏水和災害後巡查。

人在海外時，應確認誰能接收稅單和政府通知。非居民若在日本有需要申報的房地產所得，可能需要指定居住在日本的納稅管理人。出租房屋還可能產生日本來源所得和申報義務。

匯款和資金證明

大額跨境匯款通常需要銀行確認交易目的和資金來源。最好在簽約前確認：

不要把交屋尾款安排在最後一天才匯出。時區、假日、銀行審查或姓名格式差異都可能造成延誤。

建立三層預算

把資金分成三層比較安全：

  1. 交屋資金： 房價、稅費、仲介、登記、貸款和匯款。
  2. 立即工程： 驗屋後必須處理的結構、屋頂、漏水、水電和設備。
  3. 持有準備金： 稅費、保險、管理、空置和緊急修繕。

可先比較近期確認的日本待售房屋和1,000萬日圓以下住宅，但不要用售價代替總預算。

官方資料

本頁是一般資訊，不是貸款、稅務或法律建議。費率、減免和申報義務可能改變，請以交易當時的官方資料和專業試算為準。