如何從海外在日本購屋：遠距購入指南
日本對於擁有房產沒有國籍或居住身份的限制。即使居住在其他國家，你也可以以自己的名義持有土地與建築物。實際限制遠距買家的，是流程而非法律：文件、付款以及在當地可信賴的協助者。如果你還未看過國內的購屋順序，請先閱讀分步購屋流程：以下內容即是在此流程上加上距離的說明。
2026年有哪些改變
今年新增了兩項手續。它們不會阻止外國人購屋，但第一項是不能漏掉的義務。
- 自住的房屋現在也要做 FEFTA 事後申報。 依日本《外匯及外國貿易法》（FEFTA），非居住者取得日本的不動產後，須在取得後20日內經由日本銀行向財務大臣提交報告。2026年3月31日以前，供本人、親屬或員工居住而取得的房屋免申報；2026年4月1日以後取得的已不再免除。報告須以日文撰寫，可由居住在日本的代理人代為提交。在日本有住所或居所的居住者不需申報。
- 辦理登記時，新所有權人須申報國籍。 自2026年10月5日起，登記為土地或建物新所有權人的人，須在登記申請中申報國籍。申報的國籍不會顯示在公開的登記簿上。
以下是可行的操作步驟。
1. 先篩選再出發（或不必親自前往）
先以寬廣的條件開始，然後根據可在國外驗證的事實縮小範圍：地點、格局、建築年份、土地權屬、以及是否靠近車站。這正是我們搜尋引擎的功能所在。輸入類似「宮崎縣 1000萬元以下帶花園的獨棟住宅」的自然語言查詢，然後再依需求篩選。
在對某物件產生好感之前，請先閱讀空屋列表到底是什麼以及日本老房子為何會貶值。便宜的背後往往有原因。
2. 找能處理非居住者的房仲
房仲的工作不只是開門看房。對於遠距購屋，他們會：
- 透過視訊通話帶看，並提供未剪輯的照片集
- 確認物件能合法重建與投保
- 解說重要文件（重要事故說明書）
- 協調司法書士（司法書士）完成所有權登記
許多當地仲介因語言與付款障礙會拒絕非居住者的買家。願意接受的仲介通常已制定好相應流程。請在投入時間前直接詢問。
3. 出價、簽約，及在國外簽署的文件
購屋申請書（購買申請書）屬非正式文件。具有約束力的步驟是銷售契約，非居住者通常在短暫訪日或透過委任書交由司法書士或其他代表人遠端簽署。
因為你沒有日本的居住證明或印鑑，需以以下方式代替：
- 由你所在國家公證的簽名證明或宣誓書，必要時加蓋使館認證（apostille）
- 護照作為身份證明
房仲與司法書士會指定所需文件的具體清單。請提早開始：公證與使館認證在部分國家可能需要數週時間。
4. 資金匯出
付款通常以國際電匯方式匯入賣方或由仲介安排的類似代管帳戶。實務要點：
- 銀行可能要求先行提供契約書以完成合規審查，請隨時備妥相關文件
- 預留貨幣兌換的差價成本，而不僅是匯款手續費
- 除房價外的購屋成本（稅金、司法書士費、仲介費）大約佔總價的6%至10%，詳細項目請見我們的總成本指南
- 最後，交屋後：身為非居住者，須在取得後20日內經由日本銀行向財務大臣提交 FEFTA 報告，報告須以日文撰寫，可委託居住在日本的代理人提交
5. 交屋後：在國外持有房產
所有權登記由司法書士負責提交，固定資產稅單會寄送給你。建議在日本任命稅務代表人（稅務管理人）代收並繳納稅金。如果房子長時間空置，請安排管理人定期巡查；我們的文章在日本持有住宅的年費用說明了忽視維護可能造成的稅務影響。
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