Cómo comprar una casa en Japón desde el extranjero: una guía de compra remota
Japón no impone restricciones de nacionalidad o residencia a la hora de ser propietario de inmuebles. Puedes poseer terrenos y edificios en pleno dominio a tu nombre aunque vivas en otro país. Lo que realmente limita a los compradores a distancia es el proceso, no la legislación: documentos, pagos y contar con alguien de confianza en el terreno. Si aún no has visto la secuencia doméstica, lee primero el proceso paso a paso de compra; todo lo que sigue es ese proceso con la distancia añadida.
Qué ha cambiado en 2026
Este año han entrado en vigor dos obligaciones nuevas. Ninguna impide comprar a un extranjero, pero la primera es un trámite que no te puedes saltar.
- La declaración FEFTA incluye ahora la vivienda que compras para vivir. Según la Ley de Divisas y Comercio Exterior de Japón (FEFTA), quien no reside en Japón y adquiere allí un inmueble debe declararlo al ministro de Finanzas, a través del Banco de Japón, en los 20 días siguientes a la adquisición. Hasta el 31 de marzo de 2026 quedaba exenta la vivienda para uso propio, de familiares o de empleados; desde el 1 de abril de 2026 ya no lo está. La declaración se redacta en japonés y puede presentarla en tu nombre un representante que resida en Japón. Quien tiene domicilio o residencia en Japón no tiene que presentarla.
- Todo nuevo propietario declara su nacionalidad al inscribir la compra. Desde el 5 de octubre de 2026, quien inscribe a su nombre un terreno o un edificio indica su nacionalidad en la solicitud de inscripción. Ese dato no aparece en el registro público.
Esta es la secuencia que funciona.
1. Preselección antes de volar (o en lugar de volar)
Empieza con un abanico amplio y luego reduce la lista mediante hechos que puedes verificar desde el extranjero: ubicación, distribución, año de construcción, derechos sobre el terreno y acceso a la estación. Esto es exactamente para lo que está diseñada nuestra herramienta de búsqueda. Introduce una consulta en lenguaje natural como "casa independiente con jardín por debajo de 10 millones de yenes en Miyazaki" y filtra a partir de ahí.
Antes de enamorarte de un anuncio, infórmate sobre qué son realmente los anuncios de akiya y por qué las casas japonesas antiguas pierden valor. Lo barato tiene razones.
2. Trabaja con un agente que atienda a no residentes
El agente hace más que abrir puertas. Para una compra remota, él/ella:
- realizará visitas por videollamada y enviará series de fotos sin editar
- confirmará que la propiedad pueda legalmente ser reconstruida y asegurada
- explicará el importante documento (juyo jiko setsumeisho)
- coordinará al notario judicial (shiho shoshi) que registra la titularidad
Muchas agencias locales rechazan a compradores no residentes por la barrera del idioma y la fricción en los pagos. Las que los aceptan suelen contar con un proceso definido. Pregunta directamente antes de invertir semanas.
3. Oferta, contrato y los documentos que firmas desde el extranjero
La solicitud de compra (kaitsuke moshikomisho) es informal. El paso vinculante es el contrato de venta, y los no residentes suelen firmarlo ya sea durante una breve visita o de forma remota mediante un poder notarial entregado al notario o a otro representante.
Como no dispones de certificado de residencia japonés ni de sello registrado, deberás sustituirlos con:
- un certificado de firma o declaración jurada notarizado en tu país, a veces con apostilla
- tu pasaporte como prueba de identidad
Tu agente y el notario especificarán el conjunto exacto. Comienza con antelación: las citas notariales y las apostillas pueden tardar semanas en algunos países.
4. Transferencia del dinero
El pago se realiza mediante transferencia internacional al vendedor o a una cuenta tipo escrow gestionada por la agencia. Puntos prácticos:
- los bancos pueden solicitar el contrato para aprobar los controles de cumplimiento, así que ten los documentos a mano
- presupuestar el spread de conversión de divisas, no solo la comisión de transferencia
- los costos de compra más allá del precio (impuestos, notario, comisión del agente) normalmente suman entre el 6 y el 10 por ciento, desglosados en nuestra guía de costos totales
- por último, tras la entrega: como no residente, presenta la declaración FEFTA al ministro de Finanzas, a través del Banco de Japón, en los 20 días siguientes a la adquisición, en japonés; puede hacerlo por ti un representante que resida en Japón
5. Después de la entrega: ser propietario desde el extranjero
El registro lo presenta el notario, y la factura del impuesto predial te seguirá donde estés. Nombra a un representante fiscal (nozei kanrinin) en Japón para recibirlo y pagarlo. Si la casa permanece vacía, organiza un calendario de visitas de gestión; nuestro artículo sobre el costo anual de ser propietario de una casa en Japón explica lo que el abandono puede hacer a tu factura de impuestos.
Frases de búsqueda que ayuda a responder
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Lecturas adicionales
Siguiente guía práctica: Cómo preparar una visita por vídeo a una casa en Japón.
Para seguir una zona desde el extranjero antes de comprar, configura una alerta con una búsqueda guardada.