El coste anual de poseer una casa en Japón (incluso cuando no estás allí)

El precio de compra de una casa japonesa económica es una historia única. Los gastos de mantenimiento son una historia perpetua, y continúan tanto si estás en la casa como si te encuentras en otro continente. La buena noticia: para casas rurales modestas los números suelen ser pequeños. La mala noticia: ignorarlos conlleva consecuencias reales, incluida una multiplicación fiscal para las casas vacías que se descuidan.

A continuación se muestra el presupuesto anual realista.

Impuesto a la propiedad y impuesto de planificación urbana

Cada 1 de enero el propietario recibe una factura por impuesto a la propiedad (kotei shisan zei), del 1,4 % del valor tasado, más impuesto de planificación urbana (toshi keikaku zei) de hasta el 0,3 % en zonas urbanas designadas. Los valores tasados de las casas antiguas están muy por debajo de los precios de mercado, de modo que para una vivienda típica del interior la factura combinada suele situarse entre ¥20,000 y ¥80,000 al año.

Los terrenos residenciales también gozan de un gran alivio: la base imponible para parcelas residenciales pequeñas se reduce a una sexta parte. Mantén en mente esa palabra “residencial”; es importante más adelante.

Los propietarios no residentes deben nombrar a un representante fiscal (nozei kanrinin) en Japón para recibir y pagar la factura.

Seguro

El seguro contra incendios para una casa de madera antigua suele costar ¥15,000 a ¥50,000 al año, según la construcción y la cobertura, con la cobertura sísmica añadida en una escala similar. Las aseguradoras preguntarán sobre la ocupación: una casa permanentemente vacía es más difícil y a veces más cara de asegurar, y algunas pólizas exigen notificación cuando la vivienda está desocupada. Lo que cubren realmente ambas pólizas, y por qué el daño por inundación suele ser un extra opcional, se explica en la guía de seguro de vivienda.

Agua, fosas sépticas y servicios en espera

Las casas rurales suelen usar una jokaso (fosa séptica privada) en lugar de alcantarillado. Legalmente requiere inspección y bombeo periódicos, lo que conjuntamente representa alrededor de ¥30,000 a ¥60,000 al año. Las casas con gas propano no generan coste de permanencia cuando no se usa, y las tarifas básicas de electricidad y agua pueden mantenerse (útil para visitas) en torno a ¥1,000 a ¥2,000 al mes combinados, o desconectarse entre estancias.

Mantener viva una casa vacía

Las casas vacías en Japón se deterioran rápidamente: humedad, moho en los tatamis, intrusión de animales y jardines descuidados. Opciones:

No se trata solo de estética. Según la ley de casas vacías, una propiedad catalogada como mal gestionada (kanri fuzen o tokutei akiya) puede perder la reducción del impuesto sobre terrenos residenciales, multiplicando la parte del impuesto correspondiente al terreno hasta seis veces, y los municipios pueden ordenar la demolición a cargo del propietario.

Total realista

Para una casa rural modesta con fosas sépticas, seguro y una visita de gestión mensual, planifica alrededor de ¥150,000 a ¥300,000 al año en total. Si omites la gestión profesional y te encargas de las visitas tú mismo, puede bajar a menos de ¥100,000. Compáralo con los cálculos de compra en nuestra guía de coste total, y revisa el aspecto estructural en la guía de normas sísmicas antes de suponer una ganga.

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Lecturas complementarias

Siguiente guía práctica: Dejar una casa vacía en Japón: prepara primero su gestión.