Imagen de cabecera: ilustración generada con IA; no corresponde a un inmueble anunciado.
Seguro de hogar en Japón: qué cubre el seguro contra incendios y qué no cubre el seguro contra terremotos
El seguro es la parte de una compra en Japón que los compradores dejan en manos de quien les recomienda el banco, firman sin leer y solo llegan a entender cuando ya ha ocurrido algo. Merece treinta minutos de atención antes de la formalización, porque dos de sus reglas son realmente contraintuitivas.
El seguro contra incendios cubre bastante más que los incendios
El 火災保険 (kasai hoken) es la póliza básica y cualquier entidad prestamista la exigirá. A pesar de su nombre, una póliza estándar suele cubrir un conjunto de situaciones:
- incendios, rayos y explosiones
- daños causados por vendavales, granizo y nieve, algo más importante de lo que muchos suponen en las zonas nevadas
- daños por agua debidos a tuberías reventadas y a fugas del vecino
- daños por impactos de vehículos y objetos que caen
- robos y, en algunos planes, actos vandálicos
Lo que normalmente es opcional es precisamente lo que acaba siendo más importante: 水災, la cobertura por inundaciones y anegamientos. Se suele eliminar para reducir la prima, y es la exclusión que convierte un tifón en un problema financiero personal. Que la necesites o no no es una cuestión de gustos. Depende de dónde esté situada la casa.
Consulta el mapa de riesgos antes de leer la póliza
Todos los municipios japoneses publican un ハザードマップ que muestra las inundaciones fluviales, las marejadas ciclónicas, el riesgo de corrimientos de tierra y, en las zonas costeras, la profundidad de las inundaciones provocadas por tsunamis. Son gratuitos, públicos y específicos para cada calle.
Consúltalo antes de hacer una oferta, no antes de contratar el seguro. Te dice tres cosas a la vez: si necesitas cobertura contra inundaciones, aproximadamente cuánto costará la prima y si realmente quieres la casa. Añádelo a la lista de comprobación para la visita junto con la inspección física.
Desde 2020, la divulgación del riesgo de inundación forma parte de la 重要事項説明, por lo que el agente debe abordarlo. Pero eso ocurre en la fase contractual, demasiado tarde para descubrir que la parcela se encuentra en una zona con una inundación prevista de tres metros.
La cobertura contra terremotos es un complemento y no reconstruye tu casa
Esta es la parte que sorprende a todo el mundo.
El 地震保険 (jishin hoken) no se puede contratar por separado. Se añade a una póliza contra incendios y existe porque el seguro contra incendios ordinario excluye los daños causados por terremotos, incluidos los incendios provocados por un terremoto y los daños causados por tsunamis. Sin este complemento, las pérdidas causadas por un terremoto no están aseguradas.
Dos reglas definen lo que recibirás:
La suma asegurada está limitada a entre el 30 % y el 50 % de la suma asegurada de tu póliza contra incendios, sujeta a los máximos establecidos por ley para edificios y bienes. No cubre deliberadamente el coste total de reposición. El sistema cuenta con respaldo del Gobierno y está diseñado para ayudarte a empezar de nuevo, no para reconstruir la casa exactamente como estaba.
Las indemnizaciones se establecen por categorías, no por partidas. Los daños se evalúan dentro de una de cuatro categorías, aproximadamente pérdida total, daños parciales importantes, daños parciales menores y daños parciales, y cada categoría abona un porcentaje fijo de la suma asegurada. No se negocia cada reparación individual. Esto permite tramitar las reclamaciones rápidamente después de un gran desastre, que es precisamente el objetivo, y significa que la indemnización puede no coincidir con tu factura de reparación.
Como el sistema es nacional, las condiciones básicas y los precios son los mismos entre las distintas aseguradoras. Las primas varían según la prefectura y el tipo de construcción, de madera o no de madera, por lo que una casa de madera en una prefectura de alto riesgo se sitúa en el extremo más caro de la tabla.
Existen descuentos que merece la pena solicitar: los edificios que cumplen grados sísmicos reconocidos, los edificios con aislamiento de base y las construcciones más recientes pueden beneficiarse de reducciones. Si la propiedad es posterior a 1981 conforme a la nueva norma sísmica, asegúrate de que la aseguradora lo sepa.
Las casas antiguas de madera cuestan más de asegurar y a veces se rechazan
Si estás mirando una akiya o una casa antigua, da por hecho que el seguro es un gasto real y no un simple redondeo. La construcción de madera, la antigüedad y los tejados de paja o poco habituales elevan las primas, y algunas aseguradoras rechazan directamente determinados riesgos. Si la propiedad lleva años vacía, pregunta por la cobertura antes de comprometerte, porque que una propiedad sea «inasegurable» es algo que ocurre y además hace que sea más difícil venderla después.
Aspectos prácticos
- La duración de las pólizas está limitada actualmente a cinco años. Los contratos antiguos de diez años dejaron de ofrecerse a finales de 2022. Las duraciones largas siguen siendo más baratas por año que la renovación anual, por lo que normalmente la opción más económica es contratar cinco años y pagarlos por adelantado.
- Asegura el edificio, no el precio de compra. La suma asegurada debe reflejar el coste de reconstrucción, que en una propiedad rural barata suele ser superior a lo que pagaste. Asegurar por debajo de su valor para ahorrar en la prima anula el propósito del seguro.
- El contenido se asegura por separado. La cobertura del edificio no cubre tus pertenencias y el complemento contra terremotos considera el contenido como una suma asegurada independiente.
- No tienes que utilizar al intermediario del banco. El prestamista exige que exista una cobertura y que esté asignada correctamente. No puede elegir la aseguradora por ti, y merece la pena comparar pólizas contra incendios, ya que también establecen la base del complemento contra terremotos.
- Inclúyelo correctamente en el presupuesto. Incorpora la prima anual a tu cálculo de los costes corrientes en lugar de tratarla como un coste puntual de cierre.
En resumen
Contrata el seguro contra incendios, estudia detenidamente si necesitas la opción contra inundaciones y consulta el mapa de riesgos antes de enamorarte de la casa. Añade el complemento contra terremotos salvo que tengas un motivo concreto para no hacerlo, y entiende desde el principio que paga una fracción establecida por categorías, no una reconstrucción completa. El seguro en Japón no es caro en relación con lo que cubre. El error caro es suponer que una póliza estándar ya cubre las dos cosas que realmente ocurren aquí.
Siguiente guía práctica: Mapas de riesgos en Japón: comprueba la dirección antes de visitar.