日本房屋保險：火災保障涵蓋什麼，以及地震保障不涵蓋什麼

保險是日本房產交易中，買方常交給銀行建議的人處理、看都不看就簽下去，然後等事情發生後才發現保障範圍的部分。交割前值得花三十分鐘仔細了解，因為其中有兩項規則確實很反直覺。

火災保險涵蓋的遠不只是火災

火災保險（kasai hoken）是基本保單，任何貸款機構都會要求投保。雖然名稱是火災保險，但標準保單通常涵蓋一整套保障：

通常屬於自選項目的，卻是最後最可能派上用場的保障：水災，也就是洪水與淹水保障。人們常為了降低保費而刪除這項保障，而這項除外責任可能讓颱風變成個人的財務事件。你是否需要它，不是喜好的問題，而是房屋所在位置的問題。

日本每個地方政府都會公布災害地圖（ハザードマップ），標示河川洪水、暴潮、土石流風險，以及沿海地區的海嘯淹水深度。這些地圖免費、公開，而且細分到街道。

在出價前就查看，不要等到購買保險前才看。它同時告訴你三件事：是否需要水災保障、保費大致會是多少，以及你是否根本想要這棟房子。把它和實地檢查一起列入看房檢查清單。

自2020年起，水災風險揭露已成為重要事項說明的一部分，因此仲介必須說明相關內容。但這發生在簽約階段，等到那時才發現土地位於三公尺淹水區，已經太晚了。

這是最讓所有人意外的部分。

地震保險（jishin hoken）不能單獨購買。它必須附加在火災保險上，之所以存在，是因為一般火災保險不涵蓋地震損害，包括地震引發的火災與海嘯損害。沒有這項附加保障，地震造成的損失就沒有保險理賠。

以下兩項規則決定你能獲得什麼保障：

保險金額上限為火災保險保險金額的百分之三十至百分之五十，並受建築物與家財的法定最高限額限制。它刻意不是完整的重置成本。這項制度由政府支持，目的在於協助你重新開始，而不是按照原本的樣子完整重建房屋。

理賠是分級的，不是逐項計算。 你的損失會被評估為四個等級之一，大致分為全損、大半損、小半損與部分損壞，每個等級都按照保險金額的固定百分比理賠。個別修繕項目沒有協商空間。這能讓大型災害後的理賠更快速，這正是制度的目的，也代表理賠金額可能與你的修繕帳單不一致。

由於這是全國性的制度，各保險公司的核心條款與費率相同。保費會依都道府縣和建築結構類型而異，也就是木造與非木造的差別，因此位於高風險都道府縣的木造房屋，保費會落在費率表中較昂貴的一端。

有些折扣可以申請，而且值得申請：符合認可耐震等級的建築物、採用基礎隔震的建築物，以及較新的建築物，都符合減費資格。如果房產是在1981年後、符合新耐震標準，請確認保險公司知道這一點。

如果你正在考慮空屋或老屋，請把保險視為一項實際支出，而不是可以忽略不計的小數目。木造結構、屋齡，以及茅草屋頂或特殊屋頂，都會推高保費，有些保險公司甚至會直接拒絕承保某些風險。對於已經空置多年的房產，請在決定購買前詢問承保事宜，因為「無法投保」確實可能發生，而且也會讓房產日後更難出售。

保單期間目前最長為五年。 舊有的十年期契約已於2022年末停止。長期保單每年的平均成本仍低於一年一續，因此一次繳清五年期保費通常是較經濟的選擇。
投保建築物，不是按照購買價格投保。 保險金額應反映重建成本，而便宜的鄉間房產，其重建成本往往高於你的購買價格。為了節省保費而投保不足，會失去投保的目的。
家財是分開計算的。 建築物保障不涵蓋你的物品，而地震附加保障也會將家財作為獨立的保險金額計算。
你不必使用銀行的保險經紀人。 貸款機構要求保險存在，並且以適當方式設定權利。它不能替你選擇保險公司，而比較不同火災保險方案值得花時間，因為火災保險也會成為地震附加保障的基礎。
確實編列預算。 將年度保費納入你的房屋持有成本計算，不要把它當成一次性的交割費用。

購買火災保險，仔細判斷自己是否需要水災選項，並在愛上房子之前查看災害地圖。除非你有明確理由不投保，否則請加上地震附加保障，並了解它支付的是分級比例的理賠金，而不是重建費用。在日本，保險相對於保障內容並不昂貴。昂貴的錯誤，是以為標準保單已經涵蓋這裡實際會發生的兩種風險。