Imagen de cabecera: ilustración generada con IA; no corresponde a un inmueble anunciado.
Comprar una propiedad en Japón, paso a paso: de la oferta a las llaves
El proceso de compra japonés es ordenado y está bien documentado, lo cual es una buena noticia. Sin embargo, sus detalles resultan poco familiares y el momento en que el dinero deja de ser reembolsable llega antes de lo que esperan los compradores de otros mercados.
Esta es la secuencia completa.
1. Visita y solicitud de compra
Visita la propiedad, tomas una decisión y presentas un 買付申込書 (kaitsuke moushikomisho), una solicitud de compra en la que indicas el precio y las condiciones generales. No es un contrato. Cualquiera de las partes todavía puede echarse atrás.
Algunos agentes piden una 申込証拠金, una pequeña cantidad entregada como muestra de buena fe junto con la solicitud. Se reembolsa si la operación no llega a formalizarse mediante contrato. Antes de entregar nada, consigue por escrito las condiciones del reembolso.
Lleva la lista de comprobación para la visita en esta etapa, no en la siguiente. Después del contrato, hacer preguntas sale caro.
2. Preanálisis del préstamo, si necesitas financiación
Si necesitas una hipoteca, el 事前審査 (preanálisis) se realiza en paralelo a la solicitud o justo antes de ella. Los compradores extranjeros deberían considerarlo el verdadero filtro de toda la compra, no un mero trámite. La residencia permanente, el empleo en Japón y el dominio del japonés determinan qué bancos están dispuestos siquiera a estudiar tu caso. La guía básica sobre hipotecas e impuestos explica quién presta a quién.
Los vendedores se toman menos en serio una oferta sujeta a financiación que una oferta al contado, así que conviene tener el preanálisis completado antes de presentar una oferta por una propiedad que despierta mucho interés.
3. La explicación de los asuntos importantes
Antes del contrato, un 宅地建物取引士 autorizado te lee el 重要事項説明書, el documento de explicación de los asuntos importantes. Es un requisito legal, se entrega oralmente y normalmente dura entre sesenta y noventa minutos.
Incluye la calificación urbanística, el acceso a la vía pública y los derechos de reconstrucción, las servidumbres, las restricciones contractuales, las conexiones a los suministros, los defectos conocidos y, en el caso de un edificio de viviendas, el reglamento y la estructura de las cuotas. Aquí salen a la luz los problemas, si es que van a aparecer.
No lo trates como una ceremonia a la que simplemente haya que asistir. Pide el documento con antelación, léelo antes de la sesión y lleva un traductor cuyo japonés alcance el nivel del vocabulario jurídico. Puede realizarse a distancia por videollamada (IT重説), algo importante si estás comprando desde el extranjero.
4. El contrato de compraventa y la señal
Firmas el 売買契約書 y pagas la 手付金 (tetsukekin), la señal. Lo habitual es que ronde entre el cinco y el diez por ciento del precio, aunque es negociable y puede variar.
Este es el momento en que el dinero adquiere verdadera importancia. Hasta la fecha indicada en el contrato, cualquiera de las partes puede cancelar mediante 手付解除: tú te retiras y pierdes la señal, o el vendedor cancela y devuelve el doble. Después de esa fecha, cancelar implica pagar una indemnización, no solo perder la señal.
Hay dos cláusulas que debes leer con atención:
- 融資特約 (condición de financiación). Si te deniegan el préstamo, te permite cancelar y recuperar la señal. Tiene un plazo límite. Sin esta cláusula, la denegación del préstamo te cuesta la señal.
- 契約不適合責任. Desde la reforma del Código Civil de 2020, sustituyó a la antigua 瑕疵担保責任 y regula qué ocurre si la propiedad no coincide con lo estipulado en el contrato. Comprueba durante cuánto tiempo se mantiene la responsabilidad del vendedor y si un vendedor particular la ha excluido, algo habitual.
5. Estudio completo del préstamo
Una vez firmado el contrato, el banco realiza el 本審査, el estudio completo, y después prepara el contrato del préstamo. Calcula aproximadamente un mes entre el contrato y la liquidación, aunque puede ser más tiempo si el solicitante es extranjero o la propiedad presenta características poco habituales.
6. Liquidación y entrega
Todo ocurre en un mismo día, normalmente en una sala de reuniones de la sucursal del prestamista. Están presentes: tú, el vendedor, ambos agentes, el banco y un 司法書士 (profesional jurídico encargado de los trámites registrales), que verifica la identidad y la documentación y después presenta la transferencia de la titularidad.
La secuencia es la siguiente: se desembolsa el préstamo, el saldo se entrega al vendedor, se pagan la comisión del agente y los honorarios del profesional jurídico, se prorratean hasta ese día los impuestos y las cuotas del edificio, y recibes las llaves. La inscripción registral se realiza en los días siguientes.
Costes adicionales al precio
Haz un presupuesto separado para estos gastos. En una propiedad usada, normalmente suman entre el seis y el diez por ciento del precio de compra:
- 仲介手数料, comisión de la agencia. Tiene un límite legal y, en la mayoría de las operaciones, el máximo es el tres por ciento del precio más 60.000 yenes, más el impuesto sobre el consumo. Las propiedades de menor precio están sujetas a un límite distinto.
- 登録免許税, impuesto de registro sobre la transferencia y sobre cualquier hipoteca.
- 司法書士報酬, honorarios del profesional jurídico encargado de los trámites registrales.
- 印紙税, impuesto mediante timbres fiscales sobre el contrato.
- 不動産取得税, impuesto sobre la adquisición. Este es diferente: llega en forma de una factura de la prefectura varios meses después de que te mudes y sorprende a quienes ya han gastado su reserva en muebles.
- 火災保険, seguro contra incendios, exigido en la práctica por cualquier prestamista.
- El impuesto sobre bienes inmuebles prorrateado y, en el caso de un edificio de viviendas, las cuotas mensuales prorrateadas.
Dónde suele atascarse un comprador extranjero
La propiedad no es el problema. Japón no impone restricciones por nacionalidad para ser propietario de terrenos o edificios, y comprar una propiedad no te concede un visado.
Las dificultades están en otro sitio: conseguir financiación sin residencia permanente, transferir fondos y superar los controles de prevención del blanqueo de capitales del banco, necesitar una dirección japonesa o un representante registrado para presentar la inscripción de la titularidad, y encontrar un agente dispuesto a gestionar el proceso en inglés. Resuelve estos puntos antes de encontrar una propiedad que te encante, no después.
Un calendario realista
Desde la aceptación de la solicitud hasta recibir las llaves, lo normal son entre cuatro y ocho semanas si compras al contado, y entre seis y diez semanas si utilizas una hipoteca. Lo que suele alargar el proceso no es el papeleo, sino el banco y, en el caso de las propiedades antiguas, lo que revele el documento de asuntos importantes sobre el acceso a la vía pública y los derechos de reconstrucción.