Cinco cosas que sorprenden a los compradores extranjeros en Japón
La mayor parte del proceso de compra de inmuebles en Japón es familiar: encontrar un lugar, firmar un contrato, pagar, registrar. Cinco detalles suelen tomar por sorpresa a los compradores extranjeros.
1. Las ofertas en efectivo dominan
Aproximadamente el 40 % de las transacciones residenciales son en efectivo, incluyendo la mayoría de los akiya, muchas unidades de inversión y una parte significativa de los acuerdos en el centro de Tokio. Los vendedores son genuinamente indiferentes al financiamiento, lo que sorprende a compradores de mercados donde predominan las hipotecas. Si compites por una publicación candente, el cierre en efectivo ocurre 2‑3 semanas antes que una hipoteca.
2. El retranqueo (セットバック) puede reducir tu terreno
Si una propiedad da a una calle más estrecha de 4 metros, la Ley de Normas de Construcción exige que retrocedas la línea de edificación para crear un ancho futuro de 4 m. La franja pasa a ser tierra efectivamente inutilizable que aún posees y por la que pagas impuestos. Pregunta por el área de retranqueo en m² antes de pujar. Puede eliminar silenciosamente entre el 5 % y el 15 % de la superficie útil.
3. Sin fachada de calle, sin reconstrucción
El artículo 43 de la Ley de Normas de Construcción requiere al menos 2 metros de fachada en una calle designada para poder reconstruir legalmente. Las propiedades más antiguas en callejones privados o en pasillos estrechos a menudo no superan esta prueba. Pueden comprarse, habitarlas e incluso reformarse, pero no pueden ser demolidas y reconstruidas. Los anuncios que resultan inusualmente baratos para su ubicación suelen ocultar este requisito.
4. La renovación puede necesitar permiso
Los cambios estructurales importantes (mover paredes de carga, ampliar la superficie, cambiar el techo) requieren permisos de construcción. Las unidades de mansión tienen 管理規約 (estatutos de la comunidad) que pueden prohibir cambios de materiales de suelo, redirección de suministro de agua o modificaciones de ventanas. La renovación cosmética suele ser libre; cualquier cosa estructural no lo es.
5. La 重要事項説明 lleva horas
Antes de firmar el contrato de compraventa, el agente licenciado del comprador lee en voz alta una 重要事項説明書 (declaración de asuntos importantes) que cubre zonificación, servidumbres, convenios restrictivos, estado de la ley de construcción, derechos de agua y defectos conocidos. Es legalmente obligatoria y normalmente dura entre 60 y 90 minutos. Los compradores extranjeros que esperan un cierre rápido al estilo de una compañía de títulos a menudo no están preparados. Lee el documento con antelación y lleva un traductor si tu japonés no es de nivel legal.
Ninguno de estos puntos es decisivo, pero cada uno suele aparecer en el momento de la firma en lugar de la inspección. Detectarlos con antelación es más barato que descubrirlos después.