五件讓外國買家在日本感到驚訝的事

大多數日本的不動產流程都很熟悉：找房、簽約、付款、登記。卻有五項細節常讓外國買家意外。

1. 現金出價佔主導

約有 40% 的住宅交易是全現金完成，包含大多數空置屋、許多投資單位，以及相當比例的東京中心區交易。賣方對於是否需要融資的態度相當淡漠，這讓來自以按揭為主的市場的買家感到驚訝。如果你在熱門物件上競爭，現金成交比按揭快 2-3 週。

2. 退縮（セットバック）會縮小你的土地

若物件面向的道路寬度不足 4 公尺，建築基準法規定必須將建築線後移，以保留未來 4 公尺寬度。這段退縮的土地實際上成為無法使用的面積，仍屬於你所有且須繳稅。因此在投標前，請詢問 退縮面積（以平方米計）。它會悄悄減少 5-15% 的可使用占地面積。

3. 沒有道路前緣就無法重建

建築基準法第 43 條規定，在指定道路上必須至少有 2 公尺 的前緣，才能合法重建。位於私人巷弄或狹窄樓梯通道的舊屋往往無法符合此條件。它們可以購買、居住，甚至翻新，但不能拆除後重新興建。價格異常低廉的物件常隱含此問題。

4. 翻新可能需要許可

重大結構變更（搬移承重牆、擴大占地、改變屋頂）須取得建築許可。公寓單位還有額外的 管理規約（HOA 章程），可能禁止更換地板材料、改動給水管線或更換窗戶。外觀整理通常不需許可；任何結構性改動則不然。

5. 重要事項說明需要數小時

在簽署購買合約前，買方的持牌仲介必須朗讀 重要事項說明書，說明內容包括分區、地役權、限制性條款、建築法狀態、水權以及已知缺陷。此程序 法律規定 必須執行，通常耗時 60-90 分鐘。習慣快速完成過戶的外國買家常因未做好準備而感到措手不及。建議事先閱讀說明書，若日文法律用語不熟，請帶翻譯人員。

以上皆非絕對的障礙，但每一項往往會在簽約而非檢驗時浮現。提前發現成本遠低於事後補救。