일본에서 외국인 구매자를 놀라게 하는 다섯 가지
일본 부동산 절차는 대부분 익숙합니다: 매물 찾기, 계약서 서명, 결제, 등기. 그러나 외국인 구매자들이 흔히 당황하는 세부 사항이 다섯 가지 있습니다.
1. 현금 제안이 우세
주거 거래의 약 40%가 전액 현금으로 진행됩니다. 여기에는 대부분의 빈집(akiyа), 많은 투자용 유닛, 그리고 도쿄 중심부 거래의 의미 있는 비중이 포함됩니다. 판매자는 금융 상황에 거의 무관하게 행동하는데, 이는 담보 대출이 일반적인 시장에서 온 구매자들을 놀라게 합니다. 뜨거운 매물에 경쟁한다면, 현금 거래가 담보 대출보다 2~3주 정도 더 빨리 마감됩니다.
2. 후진(セットバック)으로 토지가 줄어들 수 있음
매물이 도로 폭이 4미터보다 좁은 경우, 건축법은 건물선을 뒤로 물러서서 미래에 4미터 폭을 확보하도록 요구합니다. 이 구역은 사실상 사용 불가능한 토지로 남게 되며, 여전히 소유권이 있고 세금도 내야 합니다. 입찰 전에 후진 면적을 제곱미터(m²)로 확인하십시오. 사용 가능한 면적이 5~15% 정도 사라질 수 있습니다.
3. 도로 접면이 없으면 재건축 불가
건축법 제43조는 지정된 도로에 최소 2미터의 접면을 요구합니다. 사유 골목이나 좁은 계단 통로에 있는 오래된 매물은 이 기준을 충족하지 못하는 경우가 많습니다. 이런 매물은 구매, 거주, 리노베이션은 가능하지만, 철거 후 재건축은 할 수 없습니다. 위치 대비 가격이 이상히 저렴한 매물은 종종 이 조건을 숨기고 있습니다.
4. 리노베이션에 허가가 필요할 수 있음
구조적인 대규모 변경(하중을 받는 벽 이동, 면적 확대, 지붕 교체)에는 건축 허가가 필요합니다. 맨션(아파트) 유닛은 추가로 管理規約(HOA 규약)이 적용되어 바닥재 교체, 급수 경로 변경, 창호 수정 등을 금지할 수 있습니다. 외관 정도의 간단한 보수는 보통 자유롭지만, 구조적인 작업은 자유롭지 않습니다.
5. 重要事項説明이 몇 시간을 차지함
구매 계약서에 서명하기 전에, 구매자의 면허가 있는 중개인이 重要事項説明書(중요사항 설명서)를 크게 읽어줍니다. 여기에는 용도 지역, 토지 사용권, 제한 조항, 건축법 상태, 수권, 알려진 결함 등이 포함됩니다. 이는 법적으로 필수이며 일반적으로 60~90분 정도 소요됩니다. 빠른 타이틀 회사식 마감에 익숙한 외국인 구매자는 준비가 부족한 경우가 많습니다. 계약 전에 문서를 미리 읽고, 일본어 실력이 법률 수준에 미치지 못한다면 번역가를 동반하십시오.
이러한 요소가 거래를 중단시키지는 않지만, 대부분 계약 단계에서 발견됩니다. 초기에 파악하는 것이 나중에 문제를 발견하는 것보다 비용이 적게 듭니다.