Imagen de cabecera: ilustración generada con IA; no corresponde a un inmueble anunciado.
Por qué las casas japonesas se deprecian y dónde se rompe ese proceso
Los recién llegados al mercado japonés suelen quedar sorprendidos: una casa de madera de 25 años a menudo muestra un valor de edificación de cero, con todo el precio atribuido al terreno. El patrón es real, está codificado en la legislación fiscal y reforzado por el comportamiento de los compradores, pero ya no se mantiene en todas partes.
De dónde proviene la depreciación
La tabla de vida útil de la Agencia Nacional de Impuestos asigna:
- Estructura de madera: 22 años
- Acero de calibre ligero: 27 años
- Hormigón armado (RC): 47 años
Los bancos conceden préstamos solo contra la parte del edificio hasta esa vida útil restante, por eso una casa de madera de 30 años es difícil de hipotecar. Sumado a una preferencia cultural por las construcciones nuevas y a un mercado con estilo de reconstrucción de la posguerra, esto empuja los precios hacia una economía de “desguace y reconstrucción” en la mayor parte del país.
Dónde deja de funcionar
La curva de depreciación asume viviendas genéricas y reemplazables. Tres categorías la ignoran:
- Distritos centrales de Tokio (Minato, Shibuya, Chuo, Chiyoda): la escasez de suelo domina y las torres de RC bien construidas mantienen valor mucho más allá de su línea de 47 años.
- Kominka y machiya de Kioto: primas históricas y la demanda turística han creado un mercado paralelo donde la antigüedad incrementa el valor.
- Barrios caminables cerca de estaciones JR importantes (Yokohama, Fukuoka, centro de Osaka), donde el acceso al transporte compensa la edad del edificio.
Qué significa para los compradores
- Para la mayor parte de Japón: valorar el suelo, ignorar el edificio. La renovación es una decisión personal.
- Para bloques urbanos premium: la estructura y el estado vuelven a importar, y una unidad recientemente renovada puede superar en precio a construcciones nuevas cercanas.
- No pagues por “vida útil restante del edificio” fuera de las grandes metrópolis. El mercado no te devolverá ese dinero al vender.
La regla 22/47 es un punto de referencia útil, no una norma universal. Saber dónde se rompe constituye la mitad del trabajo para encontrar inventario infravalorado.