頁首圖片：AI 生成的示意圖，並非待售物件照片。
為何日本住宅會貶值，以及其失效之處
剛踏入日本房市的投資者常常感到震驚：一棟 25 年齡的木造住宅其建築價值常被計為零，全部價格皆歸屬於土地。這種現象是真實存在的，已寫入稅法，且受到買方行為的加強，但它已不再普遍適用於所有地區。
折舊來源何在
國稅廳的耐用年限表規定：
- 木造框架：22 年
- 輕型鋼結構：27 年
- 鋼筋混凝土（RC）：47 年
銀行僅以建築剩餘年限作為貸款抵押額的計算基礎，這就是為何 30 年的木造住宅難以取得房貸。加上日本人民對新建房屋的文化偏好，以及戰後重建式的市場格局，使得全國大部分地區的價格趨向「拆除再建」的經濟模式。
何處不再適用
折舊曲線假設的是普通、可替換的住宅。以下三類情況不符合此假設：
- 東京中心區行政區（港區、澀谷區、中央區、千代田區）：土地稀缺是主導因素，優質的鋼筋混凝土高樓在超過 47 年的使用年限後仍能保持價值。
- 京都古民家與町屋：歷史溢價與觀光需求形成了平行市場，房齡越久價值反而提升。
- 靠近主要 JR 車站的可步行社區（橫濱、福岡、阪中心區）：交通便利度抵消了建築年齡的負面影響。
對買家的意涵
- 對日本大部分地區：以土地價格為主，建築部分可忽略。是否翻修全憑自行決定。
- 對高級都市區塊：結構與狀況再次成為關鍵，最近翻修過的單位甚至可以比鄰近的新建案更昂貴。
- 不要為「剩餘建築年限」付出過高代價，除非在主要都會區。若在其他地方購買，未來轉售時市場不會補償此部分。
22/47 法則是一個有用的默認值，但並非普遍適用。了解其失效的範圍，即是找出低估資產的一半工作。