空屋：日本閒置住宅背後的真相
即使房屋廣告標示為 ¥0，仍可能產生稅金、登記手續與修繕費用。在比較要價之前，先比較你實際會取得什麼以及使用它需要什麼。
從此開始：在無需帳號的情況下瀏覽目前的空屋房源。 這些僅是廣告中的候選房屋，並非免費住宅目錄或其狀況的認證。完整的搜尋與收藏功能需要帳號。
追求廉價住宅前的四項檢查
- 權利與道路通行。 整塊土地、共同所有權的份額或租用土地？請求取得登記簿以及道路通行與重建限制的確認。
- 地段的危險性。 請以最新的市政圖確認確切位置。空白的疊圖或大概的標示位置並不能保證安全。
- 建築文件與狀況。 請求提供建築確認日期與檢驗紀錄。廣告上的年份並非診斷，也不是自動的翻修預算。
- 費用與條件。 獲得評定價值、稅金估算、仲介與修繕報價，以及任何居住或使用條件的書面說明。要價只是一項。
缺乏的證據應列入你的問題清單。不能僅因照片美觀就視為已通過。
9 百萬閒置住宅不代表 9 百萬免費送出
日本的 2023 年住宅與土地調查 統計約有 9 百萬棟閒置住宅，佔住宅總量的 13.8%。這是一項空置統計，並非可供購買或免費取得的房屋清單。
日本 9,002,000 戶閒置住宅的類型分布（2023 年 10 月 1 日）
| 閒置類型 | 全部閒置住宅 | 其中獨棟住宅 |
|---|---|---|
| 出租用 | 4,436,000 | 213,000 |
| 出售用 | 326,000 | 191,000 |
| 第二住宅（度假或偶爾使用） | 384,000 | 269,000 |
| 其他（不屬於以上任何一類） | 3,856,000 | 2,851,000 |
| 合計 | 9,002,000 | 3,523,000 |
資料來源：日本總務省統計局，2023 年住宅與土地調查結果概要，表 2-1 與表 2-2（日文，2026 年 10 月 17 日查閱）。數字四捨五入至千戶，因此各欄加總可能略有出入。
9,002,000 戶之中，列為出售用的只有 326,000 戶（3.6%），其中獨棟住宅為 191,000 戶。超過一半、共 5,029,000 戶（55.9%）是集合住宅（公寓大樓）中的單位，多數為出租用。「其他」是指因調職或住院而長期無人居住的住宅、預定拆除改建的住宅，以及難以分類的住宅；所謂的廢屋在此調查中根本不算作住宅（調查用語說明，英文，第 1-2 頁）。閒置住宅數每次調查都在增加：1993 年 4,476,000 戶、2003 年 6,593,000 戶、2018 年 8,489,000 戶、2023 年 9,002,000 戶，二十年間增加 37%，三十年間翻倍。我們刊登中的出售獨棟住宅即時數量，以及重新確認每筆房源的方式，請見刊登狀態檢查頁面；這計算的是房源，而非閒置住宅。
空屋銀行是一個找尋廣告中的候選房屋的地方。請閱讀特定房源的條款以及任何相關的市政方案：所有權、可取得性、資格、翻修期限與允許使用方式都需自行確認。不要假設每棟空屋都需要遷移，或每棟閒置住宅都能購得。
零日元標題忽略的兩個稅務問題
將使用何種評定價值？ 東京取得稅指南 說明取得稅可適用於贈與與購買，通常使用評定價值，而非協議價格。減免與折扣會影響金額。贈與亦可能衍生其他稅務問題：請向縣稅局與具備資格的顧問確認實際轉移。
誰負擔年度稅單，成交時結算什麼？ 截止 1 月 1 日登記的所有者通常負責當年度的固定資產稅。買方在成交時向賣方的補償屬於另行約定的合約事項。請索取最新的稅單以及結算計算方式。京都官方稅務 FAQ 說明為何年內稍晚成交不會將該年度稅負轉移給買方。
三個值得核查的數字
2 公尺與 4 公尺： 臨街寬度與道路寬度是判斷是否可重建的起點。道路等級、退縮限制、地方規則與可能取得的許可亦需考慮。京都道路 FAQ 說明了指定的狹窄道路與許可路線。僅以寬度推斷永久性重建禁令是不妥的；請參閱重建性與所有權檢查。
1981 年 6 月 1 日： 請核對建築確認文件，而不只是廣告中的完工年份。MLIT 文件清單 列出了此日期與其他可用於檢驗抗震標準的證據。技術評估才能決定特定房屋需要的工作，沒有任何自動的舊屋翻修預算。
¥330,000： 當成交價在 ¥800 萬或以下時，特別仲介費上限為 ¥330,000（含消費稅），且需事先說明與同意。這不是強制性的費用或普遍的 3% 收費。請向仲介確認交易與計算依據。MLIT 消費者指南 說明了一般與特別上限的差異。
向仲介提出的四項需求
- 請提供土地與建築登記簿，並明確說明廣告價格所包含的權利範圍。
- 請確認道路等級、臨街寬度、退縮、分區以及任何重建或使用限制，並以相關主管機關的說明為依據。
- 請提供建築與驗收文件、已知缺陷，以及任何抗震或修繕報告，並列出缺少的項目。
- 請提供評定價值、最新的年度稅單、明細化的仲介與成交報價，以及任何市政方案的書面條件。
關於地段檢查，請參考官方災害圖資入口網站，它將全國疊圖與地方淹水圖區分開來。確認地段與當地最新資訊後，再依此作判斷。
利用這些答案比較零日元的候選房屋與需要較少作業的較高價房屋。檢驗報告與書面報價才能使比較具備實質意義；單純的固定翻修倍率不足以決定。
下一步：比較目前的空屋候選，並在安排看屋時使用住宅看屋清單。房源與公開圖資有助於篩選候選；仲介、地方主管機關與具備資質的專業人士必須確認每個房產的具體情況。
檢閱日期：2026年9月6日。一般買家指南；相關檢查的來源已於旁邊標示。