古民家在日本翻修：老房買家應預算的項目

古民家在日本翻修：老房買家應預算的項目

一棟 古民家 是日本的傳統民居，常因木梁、深簷、榻榻米房間以及緩慢的鄉村氛圍而受到讚賞。這是日本不動產市場中最具感情的搜尋之一：kominka for sale、traditional Japanese house、old Japanese farmhouse、akiya renovation。

魅力是真實的，工作量也同樣真實。

翻修古民家要花多少錢？

古民家的預算要按工程項目估算，而不是以整棟來算。瓦屋頂全面翻新每平方公尺屋頂約 20,000 至 30,000 日圓，大型房屋的茅草屋頂整片重鋪 2,000 至 2,700 萬日圓，新榻榻米每張 12,000 至 28,600 日圓，耐震補強平均約 370 萬日圓，其中地方政府補助通常負擔約 100 萬日圓。各項數字的來源都列在下表。

工程一般費用單位來源
瓦屋頂全面翻新（瓦の葺き替え）約 20,000 至 30,000 日圓每平方公尺屋頂鳥取市試算例、長野縣古民家活用手冊（約 20,000 日圓）；濱松市、鳥取市補助的基準額（24,000 與 30,000 日圓，2026 年度）
茅草屋頂（茅葺き）整片重鋪 2,000 至 2,700 萬日圓；單面或表層修繕 500 至 700 萬日圓每棟盛岡市（2025 年）；Kuboi 茅葺業者（Precious，2018 年）
榻榻米換表（表替え）5,500 至 16,800 日圓每張Meetsmore 2024 年報價；零售物價統計調查（函館市統計書）；NAFCO 價目表
新榻榻米（新調）12,000 至 28,600 日圓每張Meetsmore 2024 年報價；NAFCO 價目表
障子紙（障子）2,980 至 10,000 日圓每片標準尺寸Meetsmore（近兩年報價）
襖紙（襖）3,000 至 11,000 日圓每片標準尺寸Meetsmore（近兩年報價）
白蟻防治（シロアリ駆除）3,200 至 4,950 日圓；全國大型業者 8,000 至 10,000 日圓每坪（3.3 平方公尺）樓地板Meetsmore
耐震補強（耐震改修）平均約 370 萬日圓；補助上限約 110 至 140 萬日圓每棟埼玉市；常陸那珂市、岐阜縣（2026 年度）
更換廚房40.5 至 70.2 萬日圓每套Meetsmore（近兩年報價）
整體浴室更換 76.5 至 110 萬日圓；新設 86 至 170.5 萬日圓每間Meetsmore（近兩年報價）
5 人用合併淨化槽（合併浄化槽）約 84 萬日圓；標準補助 33.2 萬日圓每棟北九州市；瀨戶市（2026 年度）
公共淨化槽用的沖水馬桶與配管（公共浄化槽）30 至 50 萬日圓每棟北九州市

表中金額是從公開的價格資料與補助規定整理出的區間，不是報價。建物大小、地區、鷹架與卡車能否進場，以及拆開地板和天花板後發現的損壞，都會讓每一項上下浮動。

影響各項價格的因素

屋頂：瓦還是茅草

瓦屋頂的費用取決於面積：鳥取市 2026 年度的試算例是 110 平方公尺的屋頂，報價 220 萬日圓，相當於每平方公尺 2 萬日圓。濱松市與鳥取市都會補助費用的 23%，對象是不符合 2022 年 1 月起適用之耐風基準的瓦屋頂翻新；可列計的費用以每平方公尺屋頂的基準額為限（濱松市 24,000 日圓、鳥取市 30,000 日圓），補助上限在濱松市為 55.2 萬日圓，在鳥取市為 69 萬日圓（費用上限 300 萬日圓的 23%）。濱松市規定，申請前就與業者簽約者不予補助。長野縣的古民家活用手冊把重瓦改成輕量金屬屋頂列為耐震補強的一種，每平方公尺約 2 萬日圓。

茅草屋頂以整棟計價。盛岡市估計，為市指定有形文化財「原敬生家」的茅草屋頂整片重鋪約需 2,700 萬日圓，並把僅西側屋頂的募款目標定為 700 萬日圓。福岡縣一家茅葺業者表示，整片重鋪約 2,000 萬日圓（含鷹架與材料運費），只修表層約 500 萬日圓（2018 年）。日本茅葺文化協會指出，芒草或蘆葦屋頂可用 30 至 50 年。

榻榻米、障子與襖

這些都按片計價，看屋時先數清楚：六疊的房間就是六張榻榻米。換表（表替え）保留原本的榻榻米芯，只換表面，費用約為新榻榻米的一半。NAFCO 價目表的國產藺草換表每張 10,780 日圓，並建議稻草芯的榻榻米直接換新。價格正在上漲：日本零售物價統計調查記錄的函館市中級換表價格，從 2020 年的 7,150 日圓漲到 2024 年的 9,800 日圓。

障子與襖的價格取決於紙材：一般紙位於表中區間的低端，和紙或織物位於高端。

白蟻與結構

白蟻防治依一樓樓地板面積計價：Meetsmore 的報價顯示，20 坪（66 平方公尺）約 64,000 至 99,000 日圓。許多古民家立在石塊上，而不是混凝土基礎上；長野縣手冊提醒，這類房屋若要更換腐朽或遭白蟻蛀蝕的地檻，需要特殊工法，費用可能很高。

埼玉市接受補助的耐震補強工程，近五年平均約 370 萬日圓，平均補助約 105 萬日圓。長野縣手冊估計新設一處耐震牆約 10 萬日圓、基礎補強每公尺約 5 萬日圓，並指出古民家常無法通過建築基準法的簡易計算，需要更貼近實況的結構計算，設計費也因此較高。在指望補助之前，請先確認制度是否接受傳統工法的房屋：常陸那珂市 2026 年度的制度只涵蓋 1981 年 5 月 31 日以前取得建築確認、採一般在來軸組工法或 2×4 工法的木造住宅。屋頂與耐震以外的補助，請參考日本空屋翻修補助指南；多數補助必須在開工前核准。

廚房、浴室與排水

Meetsmore 的報價顯示，210 公分的壁掛一字型廚房更換約 40.5 至 48.6 萬日圓，240 公分的半島型約 64.2 至 70.2 萬日圓。新設整體浴室依尺寸約 86 至 170.5 萬日圓；若是把舊整體浴室換新，約 76.5 至 110 萬日圓。

排水取決於門前道路。沒有下水道的地區，北九州市 5 人用合併淨化槽的設置費平均約 84 萬日圓，扣除國家標準補助 33.2 萬日圓後，屋主約負擔 50 萬日圓。瀨戶市 2026 年度也對從舊式單獨淨化槽或汲取式廁所改設者補助同樣的 33.2 萬日圓，宅內配管另補助最多 30 萬日圓。北九州市估計，加入公共淨化槽計畫的住宅，其沖水馬桶與配管工程約 30 至 50 萬日圓。

整棟房屋

我們找到的整棟官方區間只有一份舊資料：日本國土交通省根據約 40 家營造與裝修業者的調查，在 2011 年整理的表格中，古民家再生為 1,200 至 3,000 萬日圓。請把它當作估算規模的參考，而不是報價，並以上方的分項價格為準。

古民家與其他住宅的差異

古民家不僅僅是舊房子。它們通常採用傳統木構架、較舊的屋頂結構、土牆，以及為不同生活方式設計的格局。這讓它們可能非常美觀，但同時也意味著翻修的專業需求高於一般戰後住宅。

購買前，請確認建物是否需要：

若房屋具備文化或歷史價值，謹慎的翻修可能值得投入。若建物僅是「舊」而缺乏建築意義，數字可能無法支撐全面復原。

依使用情境搜尋

最適合的搜尋關鍵取決於您的規劃。

個人度假用：

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家庭住宅：

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投資用途：

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低風險專案：

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不要讓照片左右決策

美麗的梁柱可能掩蓋高額的問題。實地勘查時，應同時檢視爬行空間、屋頂、排水系統、道路通行、停車位、供暖方式，以及將承包商帶到現場的成本。

對外國買家而言，還需確認交易流程是否簡便。擁有房屋並不自動賦予簽證權利，且某些使用目的需要另行取得批准或符合地方規範。

本文協助的搜尋關鍵

本篇文章針對 kominka for sale、traditional Japanese house、akiya renovation、old Japanese house、Japan house sales、古民家 販售、以及 空き家 リノベーション 等搜尋關鍵進行優化。

延伸閱讀

費用資料來源（2026年10月17日查閱）

延伸實用指南: 日本住宅改修報價怎麼比：先對齊工程範圍.