일본에서 아파트 구입하기: 맨션을 실제로 소유하는 데 드는 비용

일본 매물에서 맨션(マンション)은 큰 저택을 뜻하지 않습니다. 철골 또는 콘크리트로 지은 아파트 건물이며, 일본 도시에서 대부분의 사람들이 실제로 구입하는 것은 그 안의 한 세대입니다. 일본 부동산 포털을 처음 보는 외국인 매수자라면 거의 누구나 이 단어에서 혼란을 겪습니다. 목조 2층 주택은 一戸建て(단독주택)이고, 길 건너편의 콘크리트 건물이 맨션입니다.

세대를 구입하는 일은 주택을 구입하는 것과 다르게 진행되며, 그 차이는 대부분 잔금을 치른 뒤에도 계속 계좌에서 빠져나가는 돈과 관련되어 있습니다.

매달 내는 두 가지 비용

모든 맨션 세대에는 매달 청구되는 두 가지 정기 비용이 있으며, 주택담보대출과는 완전히 별개입니다.

管理費 (kanrihi), 관리비. 공용 공간 청소와 조명, 엘리베이터 계약, 관리회사 비용, 그리고 많은 경우 관리인 인건비에 사용됩니다. 들어오는 대로 지출되는 비용입니다.
修繕積立金 (shuzen tsumitatekin), 수선적립금. 바로 지출하지 않고 적립합니다. 외벽 공사(대략 12년에서 15년마다), 방수 공사, 엘리베이터 교체, 배관 갱신 등 건물의 장기 수선 계획에 사용됩니다.

두 비용을 합치면 매달 수만 엔에 이르는 경우가 흔하며, 직접 거주하든 임대하든 비워 두든 납부해야 합니다. 매입 가격이 저렴해도 비용이 높은 세대는 비용이 낮은 더 비싼 세대보다 연간 지출이 클 수 있습니다. 표시 가격이 아니라 총액을 비교해야 합니다.

적립금이 좋은 건물과 나쁜 건물을 가르는 기준

수선적립금은 오래된 맨션이 자신의 상태를 솔직하게 보여 주는 부분입니다.

중개업자에게 長期修繕計画(장기 수선 계획)과 현재 적립금 잔액을 요청하세요. 확인해야 할 것은 계획과 잔액이 서로 맞는지입니다. 3년 뒤 외벽 공사가 예정되어 있는데 적립금이 부족하다면, 두 가지 상황 중 하나가 닥칠 것입니다. 모든 소유자에게 부과되는 一時金, 즉 일시금 부담이 생기거나, 매월 적립금이 크게 인상될 수 있습니다. 두 경우 모두 당시 세대를 소유한 사람이 부담하며, 그 사람이 바로 여러분일 수도 있습니다.

적립금 인상 일정이 있다는 사실 자체는 경고 신호가 아닙니다. 많은 건물이 처음에는 낮게 책정한 뒤 단계적으로 올립니다. 25년 동안 한 번도 인상되지 않았고, 외벽 공사를 위해 비계를 설치한 적도 없는 건물이라면 그것이야말로 경고 신호입니다.

또한 건물을 누가 관리하는지도 물어보세요. 관리회사 없이 소유자 조합이 직접 운영하는 自主管理(자주 관리) 건물은 충분히 잘 관리될 수 있고, 비용도 더 저렴한 경우가 많습니다. 하지만 제대로 된 회계 자료나 수선 계획이 없고, 미납 비용을 독촉할 사람도 없다는 뜻일 수 있습니다. 조합 회의록을 보여 달라고 요청하세요.

소유하는 부분과 빌려 쓰는 부분

소유권의 대상인 専有部分은 전유 부분으로, 기본적으로 세대 내부의 표면과 공간을 뜻합니다. 구조체, 복도, 지붕, 외벽은 모든 소유자가 공동으로 소유하는 共用部分, 즉 공용 부분입니다.

발코니는 사람들을 혼란스럽게 하는 부분입니다. 발코니는 공용 부분이지만, 해당 세대가 독점적으로 사용할 권리를 가집니다. 또한 대부분의 건물에서 지정된 화재 대피 통로이기도 합니다. 그래서 발코니를 둘러막을 수 없으며, 이웃 세대와의 칸막이도 발로 차서 뚫을 수 있도록 만든 얇은 판넬로 되어 있습니다.

토지는 敷地権을 통해 처리됩니다. 이는 세대에 붙어 있으며 세대와 분리할 수 없는 토지 권리입니다. 세대를 팔면서 토지 지분만 보유할 수는 없으며, 바로 그 점이 여러분이 원하는 방식입니다.

관리규약은 예상보다 많은 것을 결정합니다

管理規約(관리규약)과 함께 제공되는 使用細則(사용 세칙)은 소유자 조합이 정한 구속력 있는 규칙입니다. 계약한 뒤가 아니라 계약서에 서명하기 전에 읽어야 합니다. 관리규약은 일반적으로 다음과 같은 사항을 정합니다.

바닥재. 보통 최소 차음 등급이 정해져 있어 원목 바닥 시공이 불가능할 수 있습니다.
급수관이나 배수관의 이동. 주방을 옮길 수 있는지를 결정합니다.
창문과 창틀의 변경. 외관은 공용 부분이기 때문입니다.
반려동물. 크기나 마릿수에 따라 제한하는 경우도 있습니다.
단기 임대. 국가의 민박 규정이 허용하는 범위와 관계없이, 대부분의 주거용 건물에서는 단기 임대가 단순히 금지되어 있습니다.

세대에 대한 계획이 이 가운데 어느 하나에 달려 있다면, 리모델링 견적을 받는 중이 아니라 계약 전에 관리규약으로 가능 여부를 확인하세요.

연식과 구조, 그리고 재판매에 미치는 영향

맨션은 목조 주택과 같은 가치 하락 곡선을 따르지 않습니다. 단독주택의 가치 하락은 철근콘크리트 건물보다 더 가파르며, 주요 역과 가까운 입지 좋은 세대는 지방의 주택과는 달리 가치를 유지할 수 있습니다.

두 날짜가 중요합니다. 1981년 6월 이후 新耐震基準에 따라 확인된 건물은 대출기관과 보험사가 판단할 때 일반적인 기준선이 되며, 1970년대 건물을 살펴보기 전에 구 내진 기준을 이해해 두는 것이 좋습니다. 2000년 전후 이후에 지어진 건물은 단열 성능이 더 좋고, 벽을 뜯지 않고도 갱신할 수 있는 배관 배치가 적용된 경우가 많습니다.

같은 건물 안에서는 층, 방향(남향은 실제로 상당한 프리미엄이 붙습니다), 코너 세대 여부, 그리고 인접 건물의 지붕선보다 높은 위치인지에 따라 재판매 가치가 결정됩니다.

매수 제안을 하기 전에 물어볼 것

현재 管理費와 修繕積立金, 그리고 예정된 인상 일정.
적립금 잔액과 수선 계획상 다음 주요 공사 예정일.
수선 이력. 외벽, 옥상 방수, 배관을 마지막으로 공사한 시기.
건물 전체의 비용 연체율. 높은 연체율은 자금 부족을 예고합니다.
투자자 소유 세대와 실거주자 소유 세대의 수. 이는 조합의 의결 방식에 영향을 줍니다.
관리규약 전문과 최근 2년간의 조합 회의록.

이 가운데 어느 것도 숨겨진 정보가 아닙니다. 모두 매도인 측 중개업자가 입수할 수 있는 서류에 나와 있으며, 서류를 제출하지 않는 매도인은 여러분에게 유용한 정보를 이미 알려 준 셈입니다.

비용 부담을 파악했다면, 이곳의 어떤 부동산을 소유하든 부담하게 될 연간 유지 비용에 더하고, 실제 연간 총액을 주택과 비교해 보세요. 어떤 경우에는 맨션이 더 유리합니다. 하지만 어떤 경우에는 비용이 조용히 맨션을 더 비싼 선택지로 만들어 버립니다.