在日本購買公寓：一間大樓住宅實際持有要花多少錢

在日本的房屋 listings 中，mansion（マンション）不是豪宅，而是鋼骨或混凝土製的公寓大樓，其中的一戶正是日本城市裡多數人實際購買的住宅。這個詞幾乎會讓每一位第一次瀏覽日本房產網站的外國買家感到困惑。木造兩層樓住宅是一戸建て；路旁那棟混凝土大樓就是 mansion。

購買大樓住宅與購買獨棟住宅的方式不同，而差異主要在於成交後仍會持續從帳戶流出的費用。

每月兩項費用

每一戶大樓住宅都有兩項定期支出，每月收取，並且完全獨立於任何房貸：

管理費（kanrihi）。 用於公共區域的清潔與照明、電梯合約、管理公司，以及通常也包括管理員的費用。收到款項後便會用於日常支出。
修繕積立金（shuzen tsumitatekin），也就是修繕準備金。 這筆錢會被存下來，而不是立即花掉，用於大樓的長期修繕計畫，包括大約每 12 到 15 年進行一次的外牆工程、防水工程、電梯汰換與管線更新。

兩項費用合計每月通常要花上數萬日圓，而且無論你住在裡面、出租，或讓房子空著，都必須繳納。一戶低價但管理費與修繕費高的住宅，每年可能比一戶價格較高但費用較低的住宅更花錢。比較總成本，不要只看標價。

修繕準備金是區分好大樓與差大樓的關鍵數字

修繕準備金最能讓你看清一棟老大樓的真實狀況。

請房仲提供長期修繕計畫（長期修繕規劃）以及目前的修繕準備金餘額。你需要確認的是，計畫與餘額是否相符。如果大樓預計在三年後進行外牆工程，但基金所剩不多，那麼接下來會發生兩種情況之一：向每位所有權人徵收一時金，也就是一次性特別費用，或大幅提高每月的修繕準備金。這兩種負擔都會落在工程進行時的住宅所有人身上，而那個人可能就是你。

修繕準備金逐步增加本身不代表有問題。許多大樓會刻意先從較低的金額開始，再逐步調高。一棟 25 年來從未調高修繕準備金、也從未搭過鷹架的大樓，才是需要警惕的訊號。

另外，也要詢問大樓由誰管理。由所有權人協會在沒有管理公司的情況下自行管理的自主管理大樓，可能管理得非常好，而且通常比較便宜。但這也可能代表沒有完善的帳目、沒有修繕計畫，也沒有人追討欠繳的費用。請要求查看協會的會議紀錄。

你擁有什麼，以及你只是借用什麼

你的產權涵蓋專有部分，也就是專屬於你的區域，基本上是住宅內部的表面部分。建築結構、走廊、屋頂與外牆則屬於共用部分，由所有所有權人共同持有。

陽台常常讓人感到困惑。陽台是共用部分，但你擁有專用使用權。大多數大樓的陽台也是指定的火災逃生路線，因此你不能將它封閉起來，而與鄰居之間的隔板才會是設計成可以踢破的薄板。

土地則透過敷地權處理。這是一項附屬於你的住宅、且無法與住宅分離的土地權利。你不能賣掉住宅後保留土地持分，而這正是你想要的安排。

管理規約決定的事情比你想像中更多

管理規約以及附帶的使用細則，是由所有權人協會制定並具有約束力的規則。請在簽約前閱讀，而不是簽約後才看。這些規則通常會規範：

地板材料，通常會規定最低隔音等級，因此可能無法鋪設實木地板
供水管或排水管的移動，這會決定廚房是否可以重新配置
窗戶與窗框的更換，因為外牆立面屬於共用部分
寵物，有時會限制體型或數量
短期出租，在大多數住宅大樓中，不論國家的民泊規則允許什麼，通常都會直接禁止

如果你的住宅規劃取決於其中任何一項，請在簽約前確認管理規約，而不是等到拿到裝修報價時才確認。

屋齡、結構，以及這些因素對轉售的影響

大樓住宅的價值曲線與木造住宅不同。鋼筋混凝土建築的獨棟住宅折舊速度較慢，而位於交通便利地點、靠近主要車站的住宅，其保值能力可能是鄉間住宅無法相比的。

有兩個日期很重要。1981 年 6 月起依照新耐震基準確認的建築物，通常是貸款機構與保險公司的分界線；在查看 1970 年代的物件前，也值得先了解較舊的耐震標準。2000 年左右以後的建築物通常隔熱較佳，管線配置也比較容易在不拆開牆面的情況下更新。

在同一棟大樓內，轉售價值取決於樓層、朝向（朝南確實有額外溢價）、是否為邊間，以及住宅是否位於鄰棟屋頂線之上。

出價前要詢問的事項

目前的管理費與修繕積立金，以及預定調高的時程。
修繕準備金餘額，以及修繕計畫中下一次大型工程的日期。
修繕紀錄：外牆、屋頂防水工程與管線上次施工的時間。
整棟大樓的費用欠繳率。高額欠款預示著資金短缺。
投資人持有的住宅戶數與自住戶數，這會影響協會的投票結果。
完整的管理規約，以及最近兩年的協會會議紀錄。

這些資料沒有被隱藏。賣方房仲可以取得相關文件，而不願提供文件的賣方，已經告訴你一項有用的資訊。

確認費用負擔後，將它加上你在這裡持有任何房產都必須支付的年度持有成本，再把實際年度總額與獨棟住宅比較。有時候大樓住宅比較划算，有時候這些費用會悄悄讓它成為更昂貴的選擇。