Imagen de cabecera: ilustración generada con IA; no corresponde a un inmueble anunciado.
Comprar un apartamento en Japón: cuánto cuesta realmente tener un mansion
En los anuncios inmobiliarios japoneses, un mansion (マンション) no es una mansión grande. Es un edificio de apartamentos de acero u hormigón, y una vivienda en uno de ellos es lo que realmente compra la mayoría de la gente en las ciudades japonesas. La palabra confunde a casi todos los compradores extranjeros que consultan portales por primera vez. Una casa de madera de dos plantas es una 一戸建て; el bloque de hormigón de la calle de al lado es el mansion.
Comprar una vivienda funciona de forma distinta a comprar una casa, y la diferencia tiene que ver sobre todo con el dinero que sigue saliendo de tu cuenta después de formalizar la compra.
Los dos gastos mensuales
Toda vivienda en un mansion lleva asociados dos gastos recurrentes, facturados mensualmente y completamente independientes de cualquier hipoteca:
- 管理費 (kanrihi), los gastos de gestión. Pagan la limpieza, la iluminación de las zonas comunes, el contrato del ascensor, la empresa de gestión y, a menudo, al conserje. Se gastan a medida que se recaudan.
- 修繕積立金 (shuzen tsumitatekin), el fondo de reserva para reparaciones. Se ahorra, no se gasta. Financia el plan de reparaciones a largo plazo del edificio: fachadas aproximadamente cada doce o quince años, impermeabilización, sustitución del ascensor y renovación de tuberías.
En conjunto, estos gastos suelen ascender a decenas de miles de yenes al mes, y deben pagarse tanto si vives en la vivienda como si la alquilas o la dejas vacía. Una vivienda barata con gastos elevados puede costar más al año que otra más cara con gastos bajos. Compara el total, no el precio anunciado.
El fondo de reserva es la cifra que distingue los edificios buenos de los malos
El fondo de reserva para reparaciones es donde un mansion antiguo dice la verdad sobre sí mismo.
Pide al agente el 長期修繕計画 (plan de reparaciones a largo plazo) y el saldo actual del fondo de reserva. Lo que quieres saber es si el plan y el saldo son coherentes. Si al edificio le toca hacer obras en el exterior dentro de tres años y el fondo está escaso, se avecina una de estas dos cosas: una 一時金, una derrama que deberán pagar todos los propietarios, o una fuerte subida de la aportación mensual al fondo de reserva. Ambas recaen sobre quien sea propietario de la vivienda en ese momento, y podrías ser tú.
Que el calendario de aportaciones al fondo de reserva aumente no es, por sí solo, una señal de alarma. Muchos edificios empiezan deliberadamente con cuotas bajas y las incrementan gradualmente. Un fondo que nunca ha aumentado en veinticinco años, en un edificio que nunca ha tenido andamios, sí es una señal de alarma.
Pregunta también quién gestiona el edificio. Un edificio con 自主管理 (gestión propia), administrado por la asociación de propietarios sin una empresa de gestión, puede funcionar perfectamente bien y a menudo resulta más barato. Pero también puede significar que no haya una contabilidad adecuada, ningún plan de reparaciones ni nadie que reclame las cuotas impagadas. Pide ver las actas de la asociación.
Qué es tuyo y qué solo puedes utilizar
Tu título de propiedad cubre la 専有部分, la parte de uso exclusivo: básicamente, las superficies interiores de tu vivienda. La estructura, los pasillos, el tejado y las paredes exteriores son 共用部分, elementos comunes compartidos por todos los propietarios.
Los balcones suelen generar confusión. Un balcón es un elemento común sobre el que tienes un derecho exclusivo de uso. También es una vía de evacuación contra incendios designada en la mayoría de los edificios, por lo que no puedes cerrarlo, y por eso la separación con el vecino es un panel fino pensado para poder atravesarlo de una patada.
El terreno se gestiona mediante 敷地権, un derecho sobre el suelo vinculado a tu vivienda e inseparable de ella. No puedes vender la vivienda y conservar la parte que te corresponde del terreno, que es exactamente lo que te interesa.
Las normas determinan más cosas de las que imaginas
La 管理規約 (normativa de la comunidad) y las 使用細則 que la acompañan son normas vinculantes establecidas por la asociación de propietarios. Léelas antes de firmar, no después. Habitualmente regulan:
- los materiales del suelo, normalmente con una clasificación mínima de aislamiento acústico, lo que puede hacer imposible instalar un suelo de madera maciza
- el traslado de las tomas de agua o los desagües, que determina si se puede cambiar de sitio la cocina
- los cambios en ventanas y marcos, ya que la fachada es un elemento común
- las mascotas, a veces según su tamaño o número
- los alquileres de corta duración, que en la mayoría de los edificios residenciales están sencillamente prohibidos, independientemente de lo que permitan las normas nacionales sobre minpaku
Si tu proyecto para la vivienda depende de alguno de estos aspectos, confírmalo en la normativa antes del contrato, no cuando estés pidiendo presupuestos para la reforma.
Antigüedad, estructura y efecto sobre la reventa
Los mansion no siguen la misma curva de valor que las casas de madera. La depreciación que aplana el valor de una casa independiente es más lenta en los edificios de hormigón armado, y una vivienda bien situada cerca de una estación importante puede conservar su valor de una forma que una casa rural nunca conseguirá.
Hay dos fechas importantes. Los edificios confirmados conforme a las 新耐震基準 desde junio de 1981 en adelante son la línea divisoria habitual para prestamistas y aseguradoras, y conviene entender las normas sísmicas antiguas antes de fijarse en cualquier vivienda de los años setenta. Los edificios construidos aproximadamente a partir del año 2000 suelen tener un mejor aislamiento y una distribución de tuberías que permite renovarlas sin abrir las paredes.
Dentro de un mismo edificio, la reventa depende de la planta, la orientación (la orientación sur tiene una prima real), la ubicación en esquina y de si la vivienda está por encima de las líneas de cubierta de los edificios vecinos.
Qué preguntar antes de hacer una oferta
- Los gastos actuales de 管理費 y 修繕積立金, y el calendario de las subidas previstas.
- El saldo del fondo de reserva y la fecha de las próximas obras importantes previstas en el plan de reparaciones.
- El historial de reparaciones: cuándo se hicieron por última vez las obras exteriores, la impermeabilización del tejado y las tuberías.
- La tasa de morosidad de las cuotas en todo el edificio. Unos atrasos elevados predicen déficits.
- El número de viviendas propiedad de inversores frente a las ocupadas por residentes, ya que esto influye en las votaciones de la asociación.
- La normativa completa, además de las actas de la asociación correspondientes a los dos últimos años.
Nada de esto está oculto. Todo aparece en documentos que el agente del vendedor puede obtener, y un vendedor que no quiera entregarlos ya te ha proporcionado una información útil.
Cuando conozcas el importe total de los gastos, súmalo a los costes anuales de funcionamiento que pagarías por cualquier inmueble aquí y compara el total anual real con el de una casa. A veces gana el mansion. Otras veces, los gastos hacen que sea discretamente la opción más cara.