2026-11-03

머리글 이미지: 교토 중심부 시모교구의 데라마치도리에 있는 목조 2층 주택으로, 2026년 6월 TKdows 2026이 촬영해 Wikimedia Commons에 CC0로 공개했습니다. 매물이 아니라 거리 풍경입니다.

교토에서 집 사기: 외국인 구매자가 확인할 것

네. 외국인도, 해외에 사는 사람도 교토에서 집을 살 수 있으며, 아래에서 소개하는 교토시 규정은 모두 국적과 관계가 없습니다. 이 규정들이 정하는 것은 집을 어떻게 쓰느냐입니다. 지정된 마치야를 해체하려면 1년 전에 신고해야 하고, 미관지구에서는 외관을 바꿀 때 인정을 받아야 하며, 주거 지역의 단기 숙박 영업은 1년에 약 두 달로 제한되고, 2030년도부터는 아무도 살지 않는 주택에 세금이 부과됩니다. 2026년 11월 3일 기준 교토부에서 판매 중인 단독주택은 725채였고, 호가 중앙값은 2,280만 엔이었습니다.

규정은 2026년 11월 3일 교토시와 일본 재무성의 공식 페이지에서 확인했습니다. 매물 수는 같은 날 Buy Houses Japan에 올라온 교토부 매물 기준입니다.

교토 주택 가격: 지역별

725채는 모두 사진과 엔화 가격이 있고, 최근 14일 안에 게재처에서 판매 여부를 확인한 단독주택입니다. 절반의 호가는 1,060만 엔에서 3,780만 엔 사이이고, 59채는 500만 엔 미만이며, 준공 연도가 알려진 723채 가운데 298채는 1981년 일본 내진 기준보다 먼저 지어졌습니다.

옛 도심의 호가는 땅 크기가 비슷한데도 후시미와 야마시나의 약 두 배입니다. 남부 도시는 대부분 비교적 새로 지은 통근권 주택입니다. 1,000만 엔 이하 주택 176채 가운데 54채는 북부와 서부에 있고, 이곳의 토지 면적 중앙값은 중심부의 세 배입니다. 1950년 이전에 지어진 주택은 71채로, 그중 63채가 교토시에 있으며 호가 중앙값은 3,200만 엔입니다.

외국인이 교토에서 집을 살 수 있나요?

네. 이 글에서 다루는 교토의 규정은 집을 어떻게 쓰는지를 묻지, 사는 사람이 누구인지를 묻지 않습니다. 일본 밖에 산다면 국가 차원의 절차가 하나 있습니다. 일본의 부동산을 취득한 비거주자는 취득 후 20일 안에 일본은행을 거쳐 재무대신에게 보고합니다. 보고는 일본어로 하며, 본인이나 일본에 거주하는 대리인이 제출할 수 있습니다. 원격 구매 절차 전체는 해외에서 일본 주택 구입하기를 참고하세요.

마치야: 지정 여부를 확인하세요

교토시 마치야 조례는 교마치야(京町家)를 건축기준법이 시행된 1950년 이전에 지어진 목조 건축물로, 전통적인 구조와 도시 생활에서 생겨난 형태나 의장을 지닌 것으로 정의합니다. 교토시의 2024년도 조사에서는 34,580채로, 2008·2009년도의 47,735채보다 줄었으며 지금도 해마다 약 800채가 사라지고 있습니다.

교토시는 마치야 한 채를 지정할 수도, 지구 전체를 지정할 수도 있습니다. 지정되면 두 가지 의무가 생깁니다.

• 해체 1년 전 신고. 교토시는 해체를 잠시 멈추고 건물을 남길 방법을 찾게 하려는 것이지, 최종적으로 해체를 금지하려는 것은 아니라고 설명합니다.
• 소유자 변경 신고. 개별 지정된 마치야가 팔리면 새 소유자가 신고합니다.

규정이 더 엄격해질 수 있습니다. 교토시는 2026년 7월 24일부터 8월 24일까지 조례 개정안에 대한 시민 의견을 받았습니다. 개정안에 따르면 개별 지정된 마치야를 신고 없이 해체한 소유자는, 사안이 중대하면 현행 5만 엔의 과태료에 더해 이름이 공표될 수 있습니다. 계약 전에 현재 조문을 확인하세요.

지정되면 지원금도 받을 수 있습니다. 교토시는 2026년도에 마치야 개보수 보조금을 늘렸습니다. 비용의 3분의 2를 지원하며, 상한은 지정 지구 21곳 안의 마치야가 200만 엔, 개별 지정된 마치야가 500만 엔입니다. 바닥 난방과 단열처럼 쾌적함을 높이는 공사도 대상에 추가되었습니다. 나머지 예산은 코민카 리노베이션 비용을 참고하세요.

미관지구에서는 외관을 바꿀 때 인정이 필요합니다

교토시가 경관법에 따라 정한 경관지구에는 미관지구(美観地区)와 미관형성지구(美観形成地区)가 있습니다. 이 지구에서는 신축, 증축, 개축, 이전, 그리고 외관을 바꾸는 수선, 모양 변경, 색채 변경에 시의 인정이 필요합니다. 지붕, 창, 외벽 공사 견적을 받기 전에 그 주소가 어느 지구에 속하는지 확인하세요.

임대하려면: 교토의 민박 제한

교토시에서 단기 숙박 영업을 하는 방법은 두 가지입니다.

• 주택숙박사업 신고: 연간 180일까지이며, 주거전용지역에서는 원칙적으로 1월 15일 정오부터 3월 16일 정오까지만 영업할 수 있습니다. 집주인이 그 집에 살지 않으면 도보 10분, 약 800m 안에 관리자가 있어야 합니다.
• 여관업 허가: 영업일 수 제한은 없지만 주거전용지역이나 공업지역에서는 원칙적으로 허용되지 않으며, 신청 수수료는 52,800엔입니다.

교토시는 2027년 3월까지 더 엄격한 민박 조례 개정안을 내는 것을 목표로 하고 있습니다. 조용한 주택가라면 직접 살 집이나 장기 임대를 전제로 계획하고, 임대 수입을 계산하기 전에 Airbnb와 민박, 일본 주택 매매를 읽어 보세요.

2030년도부터 시행되는 빈집세

교토시는 시가화구역 안에서 아무도 생활 근거지로 삼지 않는 주택에 세금을 부과합니다. 별장과 세컨드 하우스도 포함됩니다. 2026년 8월 21일에 갱신된 페이지의 내용은 다음과 같습니다.

• 시기: 2030년도부터이며, 2030년 1월 1일의 이용 상황을 기준으로 합니다. 시스템 개발 때문에 당초 계획보다 1년 늦춰졌습니다.
• 세액: 건물 고정자산 평가액의 0.7%에, 토지의 1제곱미터당 평가액에 연면적을 곱한 금액의 0.15%에서 0.6%를 더합니다.
• 과세 제외: 평가액 30만 엔 미만인 건물(도입 후 5년간은 100만 엔 미만), 임대나 매각을 예정한다고 신고한 주택(최대 1년), 사업용 주택, 역사적 가치가 있는 건축물로 정해진 것.
• 신청에 따른 감면: 예를 들어 해외 부임의 경우 최대 5년.

교토시의 세금이므로 마이즈루나 가메오카의 주택은 대상이 아닙니다. 1년에 몇 주만 머무는 교토시 안의 집이 바로 과세 대상입니다.

일본어 없이 교토 주택 찾기

1. 지역을 고르세요. 교토시의 2,000만 엔 이하 주택, 교토 근교의 2,000만 엔 이하 전통 가옥, 마이즈루의 1,000만 엔 이하 주택을 검색해 보세요. 첫 검색은 계정 없이 할 수 있습니다.
2. 저장하세요. 무료 Explorer 요금제는 새 매물을 주 1회 이메일로 보내고, Homebuyer(월 2,980엔)는 매일 또는 매주 알림을 보냅니다(요금).
3. 준공 연도를 확인하세요. 1950년 이전이면 지정 여부를 묻고, 1981년 이전이면 내진 기준이 뜻하는 것을 읽어 보세요.
4. 방문 전에 문의하세요. 매물 페이지에서 이 집에 대해 문의하기를 누르세요. 계정은 필요 없습니다. 답변은 저희가 하며, 해당 상자에 체크한 경우에만 메시지를 매물을 올린 중개업체에 전달합니다. 세 가지를 물어보세요. 지정되어 있는지, 미관지구에 있는지, 용도지역은 무엇인지.

교토 주택 구매에 관한 질문

외국인이 교토 부동산을 살 수 있나요?

네. 마치야, 외관 디자인, 단기 숙박, 빈집에 관한 교토시 규정은 국적과 관계없이 모든 소유자에게 적용됩니다. 비거주자가 구매하면 본인이나 일본에 거주하는 대리인이 20일 안에 재무대신에게 보고합니다.

교토의 집은 얼마인가요?

2026년 11월 3일 기준 Buy Houses Japan에 올라온 교토부 매매 단독주택 725채의 호가 중앙값은 2,280만 엔이었습니다. 교토시 중심부는 3,780만 엔, 후시미·야마시나·미나미구는 1,725만 엔, 마이즈루와 후쿠치야마 일대는 790만 엔입니다.

교토는 빈집에 세금을 매기나요?

2030년도부터 매깁니다. 교토시는 시가화구역 안에서 아무도 생활 근거지로 삼지 않는 주택에 세금을 부과하며, 별장과 세컨드 하우스도 포함됩니다. 세액은 건물 평가액의 0.7%에 토지 평가액에 연면적을 곱한 금액의 0.15%에서 0.6%를 더한 것입니다. 매각이나 임대를 예정한다고 신고한 주택은 최대 1년간 과세되지 않습니다.

지역부터 정하고, 그다음 문의하세요

계정 없이 교토 주택을 둘러보세요: 교토 매물 보기. 원하는 집을 한 문장으로 설명해 검색할 수도 있습니다: 검색 시작하기. 마음에 드는 집이 있으면 위의 세 가지 질문과 함께 이 집에 대해 문의하기를 누르세요.

출처, 2026년 11월 3일 확인: 위에 링크한 교토시와 재무성 페이지, 그리고 저희의 교토 페이지와 요금 페이지. 가격과 매물 수는 매일 바뀝니다.