頁首圖片：京都市中心下京區寺町通上一棟兩層樓的木造房屋，由 TKdows 2026 於 2026 年 6 月拍攝，以 CC0 授權發布於 Wikimedia Commons。這是街景，不是刊登物件。
在京都買房：外國買家應確認的事項
可以。外國人和住在海外的人都能在京都買房，以下介紹的京都市規定沒有一項與國籍有關。這些規定管的是你如何使用房屋：拆除已指定的京町家須在一年前申報；在美觀地區變更外觀須取得認定；住宅區的短期出租每年約只能經營兩個月；自 2030 年度起，無人居住的住宅將被課稅。2026 年 11 月 3 日，我們統計京都府共有 725 間待售獨棟住宅，開價中位數為 2,280 萬日圓。
規定於 2026 年 11 月 3 日在京都市與日本財務省的官方網頁確認。房屋數為當天 Buy Houses Japan 上的京都府刊登物件。
京都房屋價格：分區來看
這 725 間都是附照片、以日圓標價，並在過去 14 天內向刊登來源確認過的獨棟住宅。一半的開價介於 1,060 萬至 3,780 萬日圓之間，59 間低於 500 萬日圓；已知建造年份的 723 間中，有 298 間早於 1981 年的日本耐震標準。
| 地區 | 房屋數 | 開價中位數 | 1,000 萬日圓以下 | 1980 年以前建成 | 土地面積中位數 |
|---|---|---|---|---|---|
| 市中心：上京區、中京區、下京區、東山區 | 105 | 3,780 萬日圓 | 6 | 52% | 70 m² |
| 北區、左京區、右京區、西京區 | 210 | 2,840 萬日圓 | 32 | 46% | 93 m² |
| 伏見區、山科區、南區 | 130 | 1,725 萬日圓 | 31 | 49% | 70 m² |
| 南部：宇治、城陽、八幡、京田邊、木津川等 | 171 | 2,380 萬日圓 | 42 | 22% | 112 m² |
| 龜岡 | 23 | 1,080 萬日圓 | 11 | 22% | 150 m² |
| 北部與西部：福知山、舞鶴、綾部、南丹、丹後海岸 | 86 | 790 萬日圓 | 54 | 48% | 208 m² |
舊市中心的開價約為伏見與山科的兩倍，土地面積卻差不多。南部城鎮多是較新的通勤住宅。在 1,000 萬日圓以下的 176 間房屋中，有 54 間位於北部與西部，那裡的土地面積中位數是市中心的三倍。1950 年以前建成的房屋有 71 間，其中 63 間在京都市，開價中位數為 3,200 萬日圓。
外國人可以在京都買房嗎？
可以。本文介紹的京都規定，問的是你怎麼使用房屋，而不是你是誰。如果你住在日本以外，有一項全國性的手續：取得日本不動產的非居住者，須在取得後 20 日內經由日本銀行向財務大臣申報。申報須以日文撰寫，可由本人或居住在日本的代理人提出。完整的遠距購屋流程請見如何從海外在日本購屋。
京町家：先問房屋是否已被指定
京都的京町家條例將京町家定義為在建築基準法施行的 1950 年以前建造、具有傳統構造以及源自都市生活之形態或設計的木造建築。京都市 2024 年度的調查共計 34,580 棟，比 2008、2009 年度的 47,735 棟減少，至今每年仍約有 800 棟消失。
京都市可以指定單棟京町家，也可以指定整個地區。一旦被指定，就有兩項義務：
- 拆除前一年申報。 京都市表示，目的是讓屋主先停下來，尋找保留建築的方法，而不是最終禁止拆除。
- 所有人變更申報。 個別指定的京町家出售時，由新所有人提出申報。
規定可能會更嚴格。京都市於 2026 年 7 月 24 日至 8 月 24 日就條例修正草案徵求市民意見。依照草案，未經申報便拆除個別指定京町家的所有人，情節重大者除現行 5 萬日圓罰鍰外，還可能被公布姓名。簽約前請確認最新條文。
指定也帶來補助。京都市在 2026 年度提高了京町家修繕補助：補助三分之二的費用，指定的 21 個地區內上限 200 萬日圓，個別指定的京町家上限 500 萬日圓，並新增地暖與隔熱等提升舒適度的工程。其餘預算請參考古民家翻修費用。
在美觀地區，變更外觀需要認定
京都市依《景觀法》劃定的景觀地區中，包括美觀地區與美觀形成地區。在這些地區，新建、增建、改建、遷移，以及會改變外觀的修繕、改裝或顏色變更，都需要取得市政府的認定。估算新屋頂、窗戶或外牆的費用之前，先問清楚該地址位於哪個地區。
出租：京都的民泊限制
京都市的短期出租有兩種途徑：
- 住宅宿泊事業申報： 每年最多 180 天；在住居專用地域，原則上只能在 1 月 15 日中午至 3 月 16 日中午之間營業。屋主不住在該處時，管理人須駐在步行 10 分鐘可到之處，約 800 公尺以內。
- 旅館業許可： 沒有營業天數限制，但原則上不能設在住居專用地域或工業地域；申請手續費為 52,800 日圓。
京都市計畫在 2027 年 3 月前提出更嚴格的民泊條例修正案。在安靜的住宅街，請以自住或長期出租來規劃，並在估算租金收入前閱讀Airbnb、民泊與日本房屋買賣。
2030 年度起的空屋稅
京都市將對市街化區域內無人以其為生活據點的住宅課稅，度假屋與第二住宅也包括在內。這個於 2026 年 8 月 21 日更新的頁面說明：
- 時間： 自 2030 年度起，以 2030 年 1 月 1 日的使用狀況為準；因系統開發的關係，比原定計畫延後一年。
- 稅額： 房屋固定資產評價額的 0.7%，加上土地每平方公尺評價額乘以總樓地板面積後的 0.15% 至 0.6%。
- 不課稅： 評價額未滿 30 萬日圓的房屋（實施後前五年為未滿 100 萬日圓）；已申報預定出租或出售的住宅，最長一年；營業用途；被指定為具歷史價值的建築。
- 申請減免： 例如因外派海外，最長五年。
這是京都市的稅，所以舞鶴或龜岡的房屋不在課稅範圍內。它針對的，正是一年只去住幾週的京都市內房屋。
不懂日文也能搜尋京都房屋
- 選定地區。 試試京都市 2,000 萬日圓以下的房屋、京都近郊 2,000 萬日圓以下的傳統房屋或舞鶴 1,000 萬日圓以下的房屋。第一次搜尋免帳號。
- 儲存下來。 免費的 Explorer 方案每週寄送一次新物件的電子郵件；Homebuyer（每月 2,980 日圓）可選擇每日或每週提醒（價格）。
- 看建造年份。 1950 年以前：詢問是否已被指定。1981 年以前：閱讀耐震標準代表什麼。
- 出發前先詢問。 在物件頁面按下「詢問這間房屋」。不需帳號；由我們回覆你，只有在你勾選該選項時，才會把訊息轉給刊登的仲介公司。問三件事：是否已被指定、是否位於美觀地區、使用分區是什麼。
關於在京都買房的問題
外國人可以在京都買房地產嗎？
可以。京都市關於京町家、外觀設計、短期出租與空屋的規定，適用於所有屋主，不分國籍。非居住者購屋後，由本人或居住在日本的代理人在 20 日內向財務大臣申報。
京都的房子多少錢？
2026 年 11 月 3 日，Buy Houses Japan 上京都府 725 間待售房屋的開價中位數為 2,280 萬日圓：京都市中心 3,780 萬日圓，伏見、山科與南區 1,725 萬日圓，舞鶴與福知山一帶 790 萬日圓。
京都會對空屋課稅嗎？
自 2030 年度起會。京都市將對市街化區域內無人以其為生活據點的住宅課稅，度假屋與第二住宅也包括在內：房屋評價額的 0.7%，加上土地評價額乘以樓地板面積後的 0.15% 至 0.6%。已申報預定出售或出租的住宅，最長一年免稅。
先選地區，再詢問
免帳號瀏覽京都的待售房屋，或用一句話描述你想要的房屋，開始搜尋。找到合適的房屋時，帶著上面三個問題按下「詢問這間房屋」。
資料來源，2026 年 11 月 3 日確認：上方連結的京都市與財務省網頁，以及本站的京都頁面與價格頁面。價格與房屋數每天都會變動。