Imagen de cabecera: una casa de madera de dos plantas en Teramachi-dori, en el distrito de Shimogyo, en el centro de Kioto, fotografiada en junio de 2026 por TKdows 2026 y publicada con licencia CC0 en Wikimedia Commons. Es una calle, no un anuncio.
Comprar una casa en Kioto: qué debe comprobar un comprador extranjero
Sí: los extranjeros y quienes viven fuera de Japón pueden comprar una casa en Kioto, y ninguna de las normas municipales que explicamos abajo depende de la nacionalidad. Lo que regulan es el uso de la casa: un año de preaviso antes de derribar una machiya designada, autorización para cambiar el exterior en los distritos estéticos, alquiler turístico limitado a unos dos meses al año en zonas residenciales y, desde el año fiscal 2030, un impuesto sobre las viviendas en las que no vive nadie. El 3 de noviembre de 2026 contamos 725 casas en venta en la prefectura de Kioto, con una mediana de precio anunciado de 22,8 millones de yenes.
Normas consultadas en las páginas oficiales del Ayuntamiento de Kioto y del Ministerio de Finanzas de Japón el 3 de noviembre de 2026. Los recuentos son los anuncios de Kioto en Buy Houses Japan ese mismo día.
Cuánto cuesta una casa en Kioto, por zonas
Las 725 son casas unifamiliares con fotos, precio en yenes y una comprobación del anuncio en su portal de origen en los últimos 14 días. La mitad piden entre 10,6 y 37,8 millones de yenes, 59 piden menos de 5 millones y 298 de las 723 con año de construcción conocido son anteriores a la norma sísmica japonesa de 1981.
| Zona | Casas | Mediana del precio anunciado (millones de ¥) | Hasta 10 millones de ¥ | Construidas en 1980 o antes | Mediana del terreno |
|---|---|---|---|---|---|
| Centro de la ciudad: Kamigyo, Nakagyo, Shimogyo, Higashiyama | 105 | 37,8 | 6 | 52 % | 70 m² |
| Distritos de Kita, Sakyo, Ukyo y Nishikyo | 210 | 28,4 | 32 | 46 % | 93 m² |
| Distritos de Fushimi, Yamashina y Minami | 130 | 17,3 | 31 | 49 % | 70 m² |
| Sur: Uji, Joyo, Yawata, Kyotanabe, Kizugawa y alrededores | 171 | 23,8 | 42 | 22 % | 112 m² |
| Kameoka | 23 | 10,8 | 11 | 22 % | 150 m² |
| Norte y oeste: Fukuchiyama, Maizuru, Ayabe, Nantan, costa de Tango | 86 | 7,9 | 54 | 48 % | 208 m² |
El casco antiguo pide aproximadamente el doble que Fushimi y Yamashina, con parcelas del mismo tamaño. Las localidades del sur son, sobre todo, ciudades dormitorio con casas más nuevas. Y 54 de las 176 casas de 10 millones de yenes o menos están en el norte y el oeste, donde la parcela mediana triplica la del centro. Hay 71 casas construidas en 1950 o antes, 63 de ellas en la ciudad de Kioto, con una mediana de 32,0 millones de yenes.
¿Puede un extranjero comprar una casa en Kioto?
Sí. Las normas de Kioto que recoge esta página se fijan en lo que haces con la casa, no en quién eres. Si vives fuera de Japón, hay un trámite estatal: el no residente que adquiere un inmueble lo notifica al Ministro de Finanzas a través del Banco de Japón en un plazo de 20 días, en japonés, personalmente o mediante un representante residente en Japón. Todo el proceso a distancia está en cómo comprar una casa en Japón desde el extranjero.
Machiya: pregunta si la casa está designada
La ordenanza de machiya de Kioto define una Kyo-machiya como un edificio de madera construido en 1950 o antes, cuando entró en vigor la Ley de Normas de Edificación, con estructura tradicional y una forma nacida de la vida urbana. El estudio municipal del año fiscal 2024 contó 34.580, frente a 47.735 en 2008 y 2009, y todavía se pierden unas 800 al año.
El ayuntamiento puede designar una machiya concreta o un distrito entero. La designación trae dos obligaciones:
- Un año de preaviso antes del derribo. Según el ayuntamiento, el objetivo es hacer una pausa para buscar la forma de conservar el edificio, no prohibir el derribo de manera definitiva.
- Una notificación de cambio de propietario, que presenta el nuevo dueño cuando se vende una machiya designada individualmente.
Las normas pueden endurecerse. El ayuntamiento sometió un proyecto de reforma a consulta pública del 24 de julio al 24 de agosto de 2026. El proyecto le permitiría publicar el nombre del propietario que derribe sin preaviso una machiya designada individualmente, en los casos graves, además de imponerle la multa actual de 50.000 yenes. Comprueba el texto vigente antes de firmar.
La designación también trae dinero. Para el año fiscal 2026, el ayuntamiento aumentó su subvención para reformar machiya a dos tercios del coste, con un máximo de 2 millones de yenes en los 21 distritos designados y de 5 millones para una machiya designada individualmente, y añadió obras como la calefacción por suelo radiante y el aislamiento. Para el resto del presupuesto, consulta lo que cuesta reformar una kominka.
En los distritos estéticos, los cambios exteriores necesitan autorización
Entre los distritos paisajísticos de la ciudad de Kioto, regulados por la Ley del Paisaje, están los distritos estéticos (bikan chiku y bikan keisei chiku). En ellos, la obra nueva, la ampliación, la reconstrucción, el traslado y las reparaciones, renovaciones o cambios de color que alteren el exterior necesitan la certificación del ayuntamiento. Antes de presupuestar un tejado, unas ventanas o una fachada nuevos, pregunta en qué distrito está la dirección.
Alquilarla: los límites al minpaku en Kioto
El Ayuntamiento de Kioto permite el alquiler de corta estancia por dos vías:
- Notificación de alojamiento privado: hasta 180 días al año y, en las zonas exclusivamente residenciales, en principio solo desde el mediodía del 15 de enero hasta el mediodía del 16 de marzo. Si el propietario no vive allí, un gestor debe estar a menos de 10 minutos a pie, unos 800 metros.
- Licencia de hospedaje: sin límite de días, pero por lo general no se permite en zonas exclusivamente residenciales ni industriales; la tasa de solicitud es de 52.800 yenes.
El ayuntamiento se ha propuesto presentar normas más estrictas para el minpaku como muy tarde en marzo de 2027. En una calle residencial tranquila, piensa en una vivienda propia o en un alquiler de larga duración, y lee Airbnb, minpaku y compraventa de casas en Japón antes de contar con ingresos por alquiler.
El impuesto sobre viviendas vacías desde el año fiscal 2030
El Ayuntamiento de Kioto gravará las viviendas en las que nadie tiene su residencia principal, incluidas las casas de vacaciones y las segundas residencias, dentro de su zona de urbanización (shigaika kuiki). La página, actualizada el 21 de agosto de 2026, dice:
- Cuándo: desde el año fiscal 2030, según el uso de la vivienda el 1 de enero de 2030, un año más tarde de lo previsto por el desarrollo del sistema informático.
- Cuánto: el 0,7 % del valor catastral del edificio, más entre el 0,15 % y el 0,6 % del valor catastral del suelo por metro cuadrado multiplicado por la superficie construida.
- Exentos: edificios con un valor catastral inferior a 300.000 yenes (1 millón durante los cinco primeros años); viviendas declaradas en alquiler o en venta, durante un año como máximo; uso empresarial; edificios históricos protegidos.
- Reducción a petición del propietario: por ejemplo, por un destino laboral en el extranjero, durante un máximo de cinco años.
Es un impuesto municipal, así que Maizuru o Kameoka quedan fuera. Va dirigido justamente a la casa en la ciudad de Kioto que visitas unas pocas semanas al año.
Cómo buscar casa en Kioto sin saber japonés
- Elige la zona. Prueba una casa en la ciudad de Kioto por menos de 20 millones de yenes, una casa tradicional cerca de Kioto por menos de 20 millones de yenes o una casa en Maizuru por menos de 10 millones de yenes. Tu primera búsqueda no necesita cuenta.
- Guárdala. El plan gratuito Explorer envía un correo semanal con las novedades; Homebuyer (2980 yenes al mes) añade alertas diarias o semanales (precios).
- Mira el año de construcción. Si es de 1950 o antes, pregunta por la designación. Si es anterior a 1981, lee qué significa la norma sísmica de 1981.
- Pregunta antes de viajar. Pulsa «Pregunta por esta casa» en el anuncio. No necesitas cuenta: te respondemos nosotros, y solo pasamos tu mensaje a la inmobiliaria del anuncio si marcas esa casilla. Haz tres preguntas: ¿está designada?, ¿está en un distrito estético? y ¿qué calificación urbanística tiene?
Preguntas sobre comprar en Kioto
¿Pueden los extranjeros comprar una propiedad en Kioto?
Sí. Las normas del Ayuntamiento de Kioto sobre machiya, diseño exterior, alquiler de corta estancia y viviendas vacías se aplican a todos los propietarios, sea cual sea su nacionalidad. El comprador no residente, o un representante residente en Japón, notifica la compra al Ministro de Finanzas en un plazo de 20 días.
¿Cuánto cuesta una casa en Kioto?
El 3 de noviembre de 2026, la mediana del precio anunciado de las 725 casas en venta en la prefectura de Kioto en Buy Houses Japan era de 22,8 millones de yenes: 37,8 millones en el centro de la ciudad de Kioto, 17,3 millones en Fushimi, Yamashina y Minami, y 7,9 millones en torno a Maizuru y Fukuchiyama.
¿Grava Kioto las viviendas vacías?
Desde el año fiscal 2030. El Ayuntamiento de Kioto gravará las viviendas de su zona de urbanización en las que nadie tiene su residencia principal, incluidas las casas de vacaciones y las segundas residencias: el 0,7 % del valor catastral del edificio más entre el 0,15 % y el 0,6 % del valor del suelo multiplicado por la superficie construida. Las viviendas declaradas en venta o en alquiler están exentas durante un año como máximo.
Empieza por la zona y luego pregunta
Consulta las casas de Kioto sin cuenta, o describe la tuya en una frase y empieza una búsqueda. Cuando una encaje, pulsa «Pregunta por esta casa» con las tres preguntas de arriba.
Fuentes, consultadas el 3 de noviembre de 2026: las páginas del Ayuntamiento de Kioto y del Ministerio de Finanzas enlazadas arriba, y nuestra página de Kioto y nuestra página de precios. Los precios y los recuentos cambian a diario.