ヘッダー画像：京都市下京区の寺町通に建つ木造2階建ての家。2026年6月にTKdows 2026が撮影し、Wikimedia CommonsでCC0として公開されています。写っているのは通りの風景で、掲載物件ではありません。
京都で家を買う：外国人購入者が確認すべきこと
買えます。外国人も海外に住む人も京都で家を購入でき、以下で紹介する京都市のルールはどれも国籍を問いません。ルールが定めるのは購入後の使い方です。指定された京町家を解体するには1年前までの届出が必要で、美観地区では外観の変更に認定が要り、住居専用地域の民泊は年に約2か月に限られ、2030年度からは誰も住んでいない住宅に税がかかります。2026年11月3日時点で、京都府内で売り出されている戸建ては725戸、売出価格の中央値は2,280万円でした。
ルールは2026年11月3日に京都市と財務省の公式ページで確認しました。件数は同日のBuy Houses Japanの京都府の掲載物件です。
京都の家の価格：地域別
725戸はいずれも写真と円建ての価格があり、過去14日以内に掲載元で販売状況を確認できた戸建てです。半数は1,060万円から3,780万円の間で売り出され、59戸は500万円未満です。築年が分かる723戸のうち298戸は、1981年の新耐震基準より前に建てられています。
| 地域 | 戸数 | 売出価格の中央値 | 1,000万円以下 | 1980年以前の築 | 土地面積の中央値 |
|---|---|---|---|---|---|
| 市中心部：上京区、中京区、下京区、東山区 | 105 | 3,780万円 | 6 | 52% | 70m² |
| 北区、左京区、右京区、西京区 | 210 | 2,840万円 | 32 | 46% | 93m² |
| 伏見区、山科区、南区 | 130 | 1,725万円 | 31 | 49% | 70m² |
| 南部：宇治市、城陽市、八幡市、京田辺市、木津川市など | 171 | 2,380万円 | 42 | 22% | 112m² |
| 亀岡市 | 23 | 1,080万円 | 11 | 22% | 150m² |
| 北部・西部：福知山市、舞鶴市、綾部市、南丹市、丹後地域 | 86 | 790万円 | 54 | 48% | 208m² |
古くからの中心部は、伏見区や山科区のおよそ2倍の価格で売り出されていますが、土地の広さはほぼ同じです。南部の市町は、比較的新しい通勤圏の住宅が中心です。1,000万円以下の176戸のうち54戸は北部・西部にあり、そこでは土地面積の中央値が中心部の3倍です。1950年以前に建てられた家は71戸で、うち63戸が京都市内にあり、価格の中央値は3,200万円でした。
外国人は京都で家を買えますか？
買えます。このページで紹介する京都市のルールが問うのは家の使い方で、買う人が誰かではありません。日本国外に住んでいる場合は、国の手続きが1つあります。非居住者が日本の不動産を取得したときは、取得から20日以内に日本銀行経由で財務大臣に報告します。報告は日本語で、本人か日本に住む代理人が提出します。海外から購入する手順の全体は、海外在住のまま日本の家を買う方法をご覧ください。
京町家：指定されているかを確認する
京町家条例は、建築基準法が施行された1950年（昭和25年）以前に建てられた木造建築物で、伝統的な構造と、都市生活の中から生まれた形態や意匠を持つものを京町家と定義しています。京都市の2024年度の調査では34,580軒で、2008・2009年度の47,735軒から減り、今も年間約800軒が失われています。
京都市は、個々の京町家も、地区全体も指定できます。指定されると、2つの義務が生じます。
- 解体に着手する1年前までの届出。 京都市によると、目的は解体をいったん立ち止まって建物を残す方法を考えてもらうことで、最終的に取り壊すことを禁じるものではありません。
- 所有者の変更届。 個別に指定された京町家が売却されたときは、新しい所有者が届け出ます。
ルールは厳しくなる可能性があります。京都市は2026年7月24日から8月24日まで、条例改正案への市民意見を募集しました。改正案では、個別に指定された京町家を届出なしで解体した所有者について、悪質な場合は現行の5万円の過料に加えて氏名を公表できるようにします。契約の前に最新の条文を確認してください。
指定には支援もあります。京都市は2026年度、京町家の改修補助金を拡充しました。補助率は3分の2で、上限は指定地区（21地区）内の京町家で200万円、個別に指定された京町家で500万円です。床暖房や断熱改修など、快適性を高める工事も対象に加わりました。予算のほかの項目は、古民家リノベーションの費用とリスクをご覧ください。
美観地区では外観の変更に認定が必要
京都市が景観法に基づいて定める景観地区には、美観地区と美観形成地区があります。これらの地区では、新築、増築、改築、移転、外観を変更する修繕・模様替・色彩の変更に、市の認定が必要です。屋根や窓、外壁の工事を見積もる前に、その住所がどの地区にあるかを確認しましょう。
貸し出す場合：京都市の民泊の制限
京都市で短期の宿泊営業をするには、2つの方法があります。
- 住宅宿泊事業の届出： 年間180日まで。住居専用地域では、原則として1月15日正午から3月16日正午までに限られます。家主が不在となる住宅では、徒歩10分（おおむね800m以内）の場所に管理者が駐在する必要があります。
- 旅館業（簡易宿所）の許可： 営業日数の制限はありませんが、住居専用地域や工業地域では原則として営業できません。申請手数料は52,800円です。
京都市は、2026年度中（2027年3月まで）に民泊の規制を強化する条例改正を提案することを目指しています。静かな住宅街なら、自分で住むか長期の賃貸を前提に考え、賃料収入を見込む前にAirbnb・民泊と日本の戸建て販売で確認すべきことをお読みください。
2030年度に始まる非居住住宅への課税
京都市は、市街化区域内で生活の本拠として使われていない住宅に「非居住住宅利活用促進税」を課します。別荘やセカンドハウスも対象です。2026年8月21日に更新されたページの内容は次のとおりです。
- 時期： 2030年度から。2030年1月1日の利用状況で判断します。システム開発の影響で、当初の予定から1年延期されました。
- 税額： 家屋の固定資産評価額の0.7%に、土地の1平方メートル当たりの評価額に延べ床面積を掛けた額の0.15%から0.6%を加えた額。
- 課税されないもの： 家屋の評価額が30万円未満のもの（導入当初の5年間は100万円未満）、賃貸や売却の予定を申告したもの（1年まで）、事業用のもの、歴史的な価値を持つ建築物として定められたもの。
- 申請による減免： たとえば海外赴任の場合は5年間まで。
市の税なので、舞鶴市や亀岡市の家は対象外です。対象になるのは、年に数週間だけ過ごす京都市内の家のような住宅です。
Buy Houses Japanで京都の家を探す
- 地域を決める。 京都市内の2,000万円以下の家、京都近郊の2,000万円以下の伝統的な家、舞鶴市の1,000万円以下の家を試してください。最初の検索はアカウント不要です。
- 保存する。 無料のお試しプラン（Explorer）では、新着物件のメールが週1回届きます。住宅購入プラン（Homebuyer、月2,980円）では、毎日または毎週の通知を選べます（料金）。
- 築年を確認する。 1950年以前なら、指定の有無を尋ねます。1981年より前なら、旧耐震と新耐震の違いをお読みください。
- 現地に行く前に問い合わせる。 物件ページの「この物件について問い合わせる」を押します。アカウントは不要です。返信するのは当サイトで、チェックボックスにチェックを入れた場合にだけ、掲載している不動産会社にメッセージを伝えます。尋ねることは3つです。指定されているか、美観地区にあるか、用途地域は何か。
京都での購入についてのよくある質問
外国人は京都の不動産を買えますか？
買えます。京町家、外観のデザイン、民泊、空き家についての京都市のルールは、国籍に関係なくすべての所有者に適用されます。非居住者が購入した場合は、本人か日本に住む代理人が20日以内に財務大臣へ報告します。
京都の家はいくらですか？
2026年11月3日時点で、Buy Houses Japanに掲載された京都府の売出中の戸建て725戸の価格の中央値は2,280万円でした。京都市の中心部は3,780万円、伏見区・山科区・南区は1,725万円、舞鶴市や福知山市の周辺は790万円です。
京都市は空き家に課税しますか？
2030年度から課税します。市街化区域内で誰も生活の本拠としていない住宅が対象で、別荘やセカンドハウスも含まれます。税額は、家屋の評価額の0.7%に、土地の評価額に床面積を掛けた額の0.15%から0.6%を加えたものです。売却や賃貸の予定を申告した住宅は、1年まで課税されません。
まず地域を決めて、問い合わせる
アカウントなしで京都府の売り戸建てを見るか、希望を1つの文章で書いて検索を始めてください。合う家が見つかったら、上の3つの質問を添えて「この物件について問い合わせる」を押してください。
出典（2026年11月3日に確認）：上記でリンクした京都市と財務省のページ、当サイトの京都府のページと料金ページ。価格と件数は毎日変わります。