2026-10-16

머리글 이미지: 사이타마시 우라와에 있는 사이타마지방법원 청사입니다. 2025년 5월 Ebiebi2가 촬영해 위키미디어 공용에 CC0 라이선스로 공개한 사진입니다. 건물 앞의 게시판은 법원의 공고 게시판입니다.

일본 법원 경매(競売)로 집 사기: 외국인을 위한 입찰 가이드

일본에서 싼 집을 찾다 보면 언젠가는 중개업소가 아니라 법원이 내놓은 집을 만나게 됩니다. 바로 법원 경매(競売, 게이바이)입니다. 빚을 갚지 못해 압류된 부동산을 지방법원이 밀봉 입찰에 부쳐, 가장 높은 가격을 써낸 사람에게 파는 제도입니다. 법원은 이런 물건을 사진과 법적 조사 결과가 담긴 서류와 함께 BIT라는 무료 웹사이트에 공개합니다.

외국인 구매자가 가장 먼저 묻는 것은 입찰 자격이 있느냐는 것입니다. 원칙적으로는 있습니다. 오쓰지방법원의 입찰 안내서는 첫머리에서 "원칙적으로 누구나 매수 신청을 할 수 있다"(原則として，どなたでも買受けの申出ができます)고 밝힙니다. 예외로 드는 사람은 채무자, 담합이나 대금 미납, 폭력단 관련 사유로 배제된 사람, 그리고 법원이 해당 물건에 요구한 자격을 갖추지 못한 사람입니다(오쓰지방법원, 2020년). 국적은 이 목록에 없습니다. 정작 어려운 문제는 실무에 있습니다. 서류, 현금, 일정, 그리고 아직 그 집에 살고 있는 사람입니다.

이 가이드는 법원의 공식 페이지와 민사집행법(民事執行法)을 바탕으로, 경매 공고부터 열쇠를 받기까지 하나의 경매 과정을 따라갑니다. 모든 자료는 2026년 10월 16일에 확인했습니다. Buy Houses Japan은 개별 경매 물건을 중개하거나, 대신 입찰하거나, 그에 대해 의견을 내지 않습니다. 전문가가 필요한 단계에서는 어떤 전문가가 필요한지 알려 드립니다.

외국인과 비거주자도 일본 경매에 입찰할 수 있을까

민사집행법이 입찰을 막는 사람은 몇 부류뿐입니다. 채무자(제68조), 매각을 방해했거나 그 매각에서 대금을 내지 않은 사람, 폭력단원, 임원 가운데 폭력단원이 있는 회사(제71조)입니다(e-Gov, 민사집행법). 법원이 특정 물건에 한해 입찰할 수 있는 사람을 제한할 수도 있습니다. 대표적인 예가 농지로, 입찰 전에 농업위원회에서 매수적격증명서(買受適格証明書)를 받아야 합니다(BIT 용어집).

즉 법은 외국 국적자를 막지 않습니다. 비거주자가 막히는 곳은 서류입니다.

• 일본 방식의 신원 증명. 개인 입찰자는 최근 3개월 안에 발급된 주민표(住民票)를 마이넘버가 기재되지 않은 상태로 내거나, 이름, 주소, 생년월일, 성별을 증명하는 "이에 준하는 문서"를 내야 합니다(오쓰). 일본에 주소가 없으면 주민표도 없으므로, 입찰을 준비하기 전에 해당 법원의 집행관실(執行官室)에 어떤 대체 서류를 인정하는지, 번역이 필요한지 먼저 물어보세요.
• 도장. 도쿄지방법원의 진술서 작성 요령에 따르면 등록된 인감일 필요는 없지만, 날인이 없으면 입찰이 무효가 됩니다. 이름의 후리가나(읽는 법)도 적어야 하며, 이름, 주소, 성별, 생년월일은 주민표에 적힌 그대로 써야 합니다.
• 일본 은행에 있는 자금. 보증금은 법원이 정한 송금 의뢰서를 써서 법원 계좌로 송금해야 하고, 입찰 마감 전에 입금되어 있어야 합니다. 현금과 수표는 받지 않습니다(오쓰). 다른 방법은 일본 은행이나 보험회사의 지급보증입니다.
• 법원에 직접 갈 수 있을 것. 도쿄지방법원 민사집행센터는 낙찰자가 직접 출석해 잔금을 내는 것을 전제로 하며, 먼 곳에 사는 경우 등 예외적으로만 우편 납부를 인정합니다(도쿄지방법원).

대리위임장(代理委任状)을 갖춘 대리인을 통해 입찰할 수도 있습니다(BIT, 입찰 절차). 낙찰 뒤에는 신고 의무도 있습니다. 재무성은 일본 부동산을 취득한 비거주자에게 취득 후 20일 이내에 일본은행을 거쳐 신고하도록 요구합니다(재무성). 경매에서는 대금을 납부한 날 부동산을 취득합니다(제79조). 집을 소유한다고 비자가 나오지는 않습니다. 자세한 내용은 일본에서 집을 사면 비자가 나오나요를 참고하세요.

일본 부동산 경매 사이트 BIT 이용법

BIT(不動産競売物件情報サイト, 부동산 경매 물건 정보 사이트)는 최고재판소를 위해 운영되며, 일본 각지 지방법원의 경매 물건을 싣습니다. 일본어로만 제공됩니다. 권역, 지역, 철도 노선, 법원, 사건번호로 검색할 수 있습니다. 물건 페이지마다 핵심 정보와 함께 세 가지 서류를 PDF로 내려받는 버튼이 있습니다. BIT에서는 법원별 매각 일정, 끝난 매각의 결과, 그리고 물건 종류, 연도, 지역, 매각 가격으로 찾는 과거 데이터 검색도 볼 수 있습니다. 비슷한 집이 실제로 얼마에 팔렸는지 확인하는 가장 좋은 방법입니다.

매물마다 빠짐없이 나오는 용어는 다음과 같습니다.

• 매각기준가격(売却基準価額): 법원이 정하는 기준 가격으로, 평가인의 감정 결과를 바탕으로 합니다. 법에 따라 평가인은 강제 매각을 위한 평가라는 점을 고려해야 하므로(제58조), 애초에 시세를 나타내려는 가격이 아닙니다.
• 매수가능가격(買受可能価額, 최저 입찰가): 매각기준가격에서 20%를 뺀 금액입니다. 이보다 낮은 입찰은 무효입니다(제60조).
• 입찰보증금(買受申出保証額): 입찰하려면 내야 하는 돈으로, 보통 매각기준가격의 20%이고 그보다 많을 때도 있습니다. 물건마다 공고에 금액이 나옵니다.
• 기간입찰(期間入札): 정해진 기간 동안 밀봉 입찰을 받은 뒤, 개찰기일(開札期日)에 한꺼번에 여는 방식입니다.

3점 세트 읽기: 물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서

법원은 이 세 서류를 "3점 세트"(三点セット)라고 부릅니다. 입찰이 시작되기 전에 BIT와 법원에서 공개되며, 그 시점은 BIT 기준으로 최소 1주일 전, 도쿄는 보통 15일 전, 오쓰는 2주 전입니다.

이 순서대로 읽으세요. 물건명세서는 매수인의 법적 지위에 대한 법원의 판단을 보여 줍니다. 현황조사보고서는 그 집에 누가 있는지 알려 줍니다. 감정평가서에서는 재건축 불가(再建築不可)나 시가화조정구역(市街化調整区域) 같은 도시계획상의 문제를 찾을 수 있습니다. 저희 일본 집이 싼 이유 가이드가 일반 매물을 기준으로 설명하는 바로 그 위험 신호입니다.

법원은 스스로의 한계를 분명히 밝힙니다. BIT는 물건명세서가 기록에 나타난 내용만 적을 뿐 누구의 권리도 확정하지 않으며, 부동산의 상태는 바뀔 수 있다고 설명합니다(BIT, 집행 절차의 흐름). 도쿄지방법원은 입찰자에게 현장을 직접 가 보고 등기부를 스스로 확인하며, 권리관계가 복잡하면 변호사와 상담하라고 권합니다.

집 안은 대개 볼 수 없습니다. 법은 압류채권자가 매각 실시 명령 전에 신청한 경우에만 법원 감독하의 내부 공개(内覧)를 허용하며, 매각 후에도 존속하는 권리를 가진 점유자는 이를 거부할 수 있습니다(제64조의2). 법원이 내부 공개를 공고하지 않는 한, 집 안은 집행관이 찍은 사진으로 판단해야 합니다. 1981년 이전에 지은 집이라면 이 점을 계획에 넣으세요. 그 해가 왜 중요한지는 저희 오래된 집의 내진 기준 가이드에서 설명합니다.

입찰 방법: 보증금, 진술서, 봉투

입찰 서류는 한 물건당 네 가지로 이루어집니다.

1. 입찰서(入札書): 사건번호, 물건번호, 입찰 금액을 적습니다. 금액을 고쳐 쓰면 입찰이 무효가 되므로 새 용지에 다시 씁니다.
2. 입찰보증금: 입찰 기간 마지막 날까지 입금되도록 법원 계좌로 송금하고, 은행의 입금 영수증을 법원 양식의 보증금 증명서에 붙입니다. 입금이 늦으면 입찰은 무효입니다.
3. 폭력단원 등에 해당하지 않는다는 진술서(暴力団員等に該当しない旨の陳述書). 개정 민사집행법이 2020년 4월 1일 시행된 뒤로 모든 입찰에 필요합니다(법무성). 본인이 폭력단원이 아니고, 최근 5년 동안 폭력단원이었던 적이 없으며, 폭력단원의 자금으로 입찰하는 것이 아님을 진술합니다(제65조의2). 진술서가 없으면 입찰은 무효이고 나중에 보완할 수 없으며, 제출한 뒤에는 정정할 수도 없습니다. 다른 사람이 자기 이익을 위해 매수 자금을 대는 경우에는 그 사람을 별지에 적습니다. 은행 대출은 여기에 해당하지 않습니다. 거짓으로 진술하면 6개월 이하의 구금형(拘禁刑) 또는 50만 엔 이하의 벌금에 처해질 수 있습니다(제213조). 이후 법원은 최고가 매수신고인에 대해 도도부현 경찰에 조회합니다(제68조의4).
4. 첨부 서류: 앞에서 설명한 신원 증명 서류, 법인 입찰자라면 법인 등기사항증명서, 대리인이 입찰한다면 위임장.

봉인한 봉투는 집행관에게 직접 내거나, 입찰 기간 안에 도착하도록 우편으로 보냅니다. 한 번 낸 입찰은 취소하거나 바꿀 수 없습니다. 개찰기일에 집행관이 봉투를 열고 최고가 매수신고인을 발표합니다. 차순위 입찰자는 낙찰자가 대금을 내지 못할 때 대신 사겠다는 차순위 매수신고를 할 수 있는데, 자기 입찰액이 최저 입찰가 이상이면서 낙찰가에서 보증금을 뺀 금액 이상이어야 합니다(제67조). 나머지 입찰자는 보증금을 돌려받으며, 오쓰지방법원에 따르면 반환 송금에 약 1주일이 걸립니다.

아무도 입찰하지 않으면 법원은 그 물건을 특별매각(特別売却)으로 돌릴 수 있습니다. 최저 입찰가 이상을 가장 먼저 제시한 사람이 사는 방식입니다(BIT 용어집). 도쿄지방법원은 개찰 후 법원 업무일 기준 3일 동안 진행합니다. 그 가격에 아무도 원하지 않았던 집이니, 서류를 두 번 읽으세요.

개찰부터 열쇠까지: 일본 법원 경매 일정

처음부터 끝까지 한 번에 보여 주는 공식 페이지가 없어서, 저희가 여러 법원의 안내를 모아 일정을 정리했습니다.

종합하면 개찰부터 소유권 취득까지 대략 두 달을 예상하면 되고, 누군가를 내보내야 한다면 더 걸립니다. 납부할 금액은 낙찰가에서 보증금을 뺀 전액이며, 한 번에 냅니다. 기한을 넘기면 매각허가결정은 효력을 잃고 보증금은 돌려받지 못합니다(제80조). BIT는 매수할 권리도 잃는다고 경고합니다.

경매 주택에 대출이 거의 통하지 않는 이유

대출 자체는 법적으로 가능합니다. 제82조 제2항에 따라 매수인과 대출 기관은 법원의 등기 촉탁서를 자신들이 지정한 등기 전문가에게 맡겨 달라고 신청할 수 있습니다. 실무에서는 사법서사가 이 일을 맡아 매수인의 소유권 이전 등기와 은행의 저당권 설정 등기를 함께 신청하므로, 은행은 돈을 내주는 날 바로 담보를 확보합니다. 오쓰지방법원은 이를 "대출 방식"(ローン方式)이라고 부르며, 대금 납부일보다 법원 업무일 기준 3일 전까지 신청하도록 요구합니다.

문제는 일정입니다. 매각기준가격의 20%인 보증금은 낙찰 여부를 알기도 전에 본인 돈으로 내야 합니다. 그 뒤 대출 기관에 주어지는 시간은 약 한 달입니다. 그 안에 매수인도 은행도 들어가 보지 못했고, 책임을 져 줄 매도인도 없으며, 어쩌면 아직 사람이 살고 있는 집에 대출을 승인해야 합니다. 일본 소득이나 영주권이 없는 구매자는 일반 매매에서도 대출 기관을 찾기 어렵습니다. 그 이유는 저희 주택담보대출과 세금 입문에서 설명합니다. 현금으로 살 계획을 세우고, 대출은 입찰 전에 미리 확보해 둔 경우에만 기대할 수 있는 덤으로 여기세요.

점유자와 인도명령(引渡命令)

법원 경매는 집을 현재 상태 그대로 팝니다. 아직 누군가 살고 있는 경우도 많습니다. 어떤 유형의 점유자인지는 물건명세서에 나옵니다.

• 매수인에게 대항할 권리가 없는 점유자(예: 전 소유자): 대금을 낸 뒤 6개월 안에 법원에 인도명령(引渡命令)을 신청할 수 있습니다. 소송보다 빠른 절차입니다.
• 경매 개시 전, 저당권 설정 뒤에 임차한 임차인: 민법(民法)은 이들이 매수 후 최대 6개월까지 머물 수 있게 합니다(제395조). 단, 임대료에 해당하는 금액을 매수인에게 내야 합니다. 이 경우 인도명령 신청 기한은 9개월로 늘어납니다. 매수인이 청구했는데도 1개월분 상당액을 내지 않으면 이 유예는 끝납니다(e-Gov, 민법).
• 매각 후에도 존속하는 임대차: 매수인이 임대인 지위를 이어받으며, 인도명령으로 임차인을 내보낼 수 없습니다.

인도명령 신청 자체에는 돈이 많이 들지 않습니다. 고치지방법원 안내에 따르면 점유자 1인당 500엔의 수입인지와 우편요금이 들고, 송달 후 1주일 안에 아무도 불복하지 않으면 명령이 확정됩니다(고치지방법원, 2024년). 돈이 드는 것은 실제 명도 집행입니다. 집행문 부여(300엔)와 송달증명(점유자 1인당 150엔)을 갖춰 집행관에게 신청하면, 집행관은 법원마다 금액이 다른 예납금을 요구합니다. 집행관은 보통 신청일로부터 2주 안에 첫 방문일을 정하고, 점유자에게 약 한 달의 기한을 알린 뒤 강제로 내보냅니다(일본 법원 웹사이트). 집 안에 남은 물건을 옮기고 보관하는 비용은 따로 듭니다.

낙찰 후에 내는 돈

BIT가 꼽는 매수인의 추가 비용은 법원의 등기 촉탁에 드는 등록면허세와 우표값, 그리고 경우에 따라 인도명령 비용, 체납금, 점유자가 청구할 수 있는 수리비, 명도 집행과 남은 물건 처분 비용입니다(BIT, 매각 절차의 흐름). 이 중 두 가지는 놓치기 쉽습니다. 맨션에서는 체납된 관리비와 수선적립금이 매수인에게 넘어오며, 서류가 작성된 뒤로 더 늘었을 수 있습니다(BIT 용어집). 필요하거나 유익한 수리에 돈을 쓴 점유자는 그 비용을 매수인에게 청구할 수 있고, 유치권을 주장하는 점유자는 돈을 받을 때까지 집을 비우지 않아도 됩니다(BIT 용어집).

세금은 낙찰가가 아니라 고정자산세 평가액(固定資産税評価額)을 기준으로 매기며, 그중 하나는 일반 매매와 다릅니다. 국세청 세율표에 따르면 경매로 산 토지의 등록면허세는 2%이고 경감 세율이 없습니다. 반면 일반 매매로 산 토지는 2029년 3월까지 1.5%입니다. 본인이 거주할 주택은 면적 등의 요건을 갖추면 2027년 3월까지 2% 대신 0.3%를 적용받을 수 있습니다. 이 특례가 매매 "및 경락"(競落)에 의한 취득을 대상으로 하기 때문입니다(국세청). 도도부현의 부동산취득세는 취득 방법과 관계없이 부과되며, 2027년 3월까지 토지와 주택은 3%입니다(오사카부 세금 Q&A). 택지는 평가액의 절반에 과세됩니다(오사카부 세금 Q&A 1-4).

가상의 주택에 임의로 정한 숫자를 넣어 계산해 보면 다음과 같습니다.

여기에 아직 알 수 없는 비용이 더해집니다. 명도, 짐 정리, 맨션 관리비 체납, 그리고 확인하지 못한 수리입니다. 입찰을 도와줄 사람을 따로 고용하지 않는 한, 법원 경매에는 중개 수수료가 없습니다. 수리비와 유지비는 저희 싼 집의 총비용 가이드에서 다룹니다.

경매, 빈집 은행, 일반 매매 중 무엇을 고를까

경매는 싼 집을 사는 세 가지 방법 중 하나입니다. 나머지 둘은 지자체의 빈집 은행과, 면허를 가진 중개업자를 통한 일반 매매입니다. 빈집 은행은 이제 국토교통성의 지원을 받는 두 사이트에서 전국 단위로 검색할 수 있습니다(국토교통성, 저희 빈집 은행 가이드). 2026년 10월 16일 기준 저희 페이지에는 일본 전국의 매매 단독주택 24,804채가 있었고, 그중 최근 확인된 1,000만 엔 이하 주택은 7,431채였습니다.

경매가 맞는 사람은 집값 전액을 현금으로 갖고 있고, 일본 주소나 법원이 인정하는 대체 서류가 있고, 일본 은행 계좌가 있으며, 현장 거리를 둘러보고 서류를 읽어 줄 사람이 있는 구매자입니다. 협상보다 강제 매각의 규칙을 선호하고, 아무도 확인하지 않은 수리비를 가격에 반영할 수 있는 구매자에게도 맞습니다. 가장 좋은 후보는 물건명세서에 인수해야 할 권리가 없고, 현황조사보고서에 빈집이거나 소유자가 직접 살고 있다고 나온 물건입니다.

대출이 필요하거나, 결정 전에 건물 검사를 받고 싶거나, 명도를 감당할 수 없다면 맞지 않는 방법입니다. 빈집 은행은 지자체의 지원과 이주자 보조금을 원하는 구매자에게 맞습니다. 일반 매매는 집을 직접 보고, 협상하고, 물건에 대한 서면 설명을 충분히 받고 싶은 구매자에게 맞습니다. 그 뒤의 단계별 구매 절차는 해외에서도 진행할 수 있습니다.

누가 무엇을 맡나

• 면허를 가진 부동산 중개업자(宅地建物取引業者) 가운데 경매 매수를 다루는 곳은 3점 세트를 함께 읽고, 현장과 등기부를 확인하고, 대리인으로 입찰할 수 있습니다. 보수는 먼저 서면으로 합의하세요.
• 사법서사(司法書士)는 대출 방식에 꼭 필요합니다. 제82조 제2항에 따라 법원은 등기 촉탁을, 매수인과 대출 기관이 지정한 사람으로서 타인의 등기 신청 대리를 업으로 할 수 있는 사람에게 맡깁니다.
• 변호사(弁護士)는 권리 다툼이 있는 점유자, 인도명령에 대한 불복, 서류만으로는 분명하지 않은 권리가 있을 때 필요합니다. 도쿄지방법원도 권리관계가 복잡하면 변호사 상담을 권합니다.
• 법원 집행관실은 자기 법원의 양식과 서류에 관한 질문에 답해 줍니다. 해당 물건을 담당하는 법원에 전화하세요. 법원마다 절차가 조금씩 다릅니다.

일본 법원 경매 자주 묻는 질문

외국인도 일본 법원 경매로 부동산을 살 수 있나요?

네. 민사집행법은 국적으로 입찰자를 제한하지 않습니다. 배제되는 사람은 채무자, 매각을 방해한 사람, 폭력단원 등입니다. 외국인 입찰자에게도 다른 사람과 같은 서류가 필요합니다. 법원이 인정하는 형식의 신원 증명 서류, 폭력단원이 아니라는 진술서, 20% 보증금입니다.

해외에서 입찰할 수 있나요?

우편으로 입찰하거나 위임장을 받은 대리인을 쓸 수 있습니다. 어려운 점은 일본 주민표가 없을 때 법원이 인정하는 신원 증명 서류, 일본에 있는 법원 계좌로 송금해야 하는 보증금, 그리고 법원 일정에 맞춰 잔금을 낼 수 있느냐입니다. 먼저 집행관실에 문의하세요.

입찰 전에 경매 주택 내부를 볼 수 있나요?

대개는 볼 수 없습니다. 법원 감독하의 내부 공개는 압류채권자가 신청한 경우에만 열리며, 일부 점유자는 거부할 수 있습니다. 그렇지 않으면 집행관의 사진과 설명, 그리고 길에서 보이는 것에 의지해야 합니다.

법원 경매 주택은 더 싼가요?

입찰은 이미 강제 매각을 반영한 매각기준가격의 80%부터 시작할 수 있습니다. 하지만 내부를 보지 못한 채, 하자에 대한 구제도 없이, 어쩌면 점유자까지 있는 집을 사는 것이고, 토지에는 2%의 등록면허세를 냅니다. 가격을 정하기 전에 BIT의 과거 데이터에서 비슷한 집의 매각 결과를 비교하세요.

낙찰받고 대금을 못 내면 어떻게 되나요?

매각은 효력을 잃고 보증금을 돌려받지 못합니다. 개찰기일에 차순위 입찰자가 차순위 매수신고를 해 두었다면, 법원은 그 사람에게 대신 매각할 수 있습니다.

출처와 확인 방법

위의 모든 수치는 2026년 10월 16일에 원문에서 직접 확인했습니다. BIT의 절차 안내 페이지와 용어집, 도쿄지방법원 민사집행센터의 매수 안내와 BIT에 실린 진술서 작성 요령, 오쓰지방법원의 입찰 안내(2020년 4월), 고치지방법원의 인도명령 안내(2024년 10월), 일본 법원 웹사이트의 명도 집행 안내, e-Gov의 민사집행법, 민법, 택지건물거래업법, 2020년 개정에 관한 법무성 페이지, 국세청 등록면허세 세율표(2026년 4월 1일 현재 법령 기준), 오사카부 부동산취득세 세율, 비거주자 신고에 관한 재무성 페이지입니다. 절차는 법원마다 다르므로 해당 물건의 공고를 꼭 확인하세요. 주택 수는 2026년 10월 16일 저희 공개 매물 데이터에서 집계했으며 매일 바뀝니다.

직접 보고 협상하는 쪽이 낫다면 1,000만 엔 이하 주택, 매매 중인 빈집, 일본 전국 매매 주택부터 살펴보세요.