2026-10-16

頁首圖片：位於埼玉浦和的埼玉地方法院，由 Ebiebi2 於 2025 年 5 月拍攝，以 CC0 授權發布於 Wikimedia Commons。前方的看板是法院的公告欄。

日本法拍屋（競売）投標指南：外國買家如何在法院拍賣買房

在日本搜尋便宜房子，遲早會看到一些不是由仲介、而是由法院刊登的物件。這就是法院拍賣（競売，keibai），也就是一般說的法拍屋：因債務未清償而遭查封，由地方法院以密封投標賣給出價最高者的不動產。法院會把這些物件公布在一個名為 BIT 的免費網站上，每一筆都附有照片與法律調查結果的資料。

外國買家最先問的通常是：我能不能投標？原則上可以。大津地方法院的投標人須知開宗明義寫著：「原則上，任何人都可以投標」（原則として，どなたでも買受けの申出ができます）。須知列出的例外，是債務人、因圍標、未繳價金或暴力團身分而被排除的人，以及不具備法院對該物件所要求資格的買受人（大津地方法院，2020 年）。國籍不在其中。真正困難的是實務問題：文件、現金、時程，以及屋裡是否還有人住。

本指南以一件法拍從刊登到拿到鑰匙的過程為主軸，依據的是法院自己的網頁與日本《民事執行法》，所有資料均於 2026 年 10 月 16 日查閱。Buy Houses Japan 不從事仲介、不代為投標，也不評論個別法拍物件。遇到需要專業人士的步驟，我們會說明該找哪一種。

外國人或非居民可以投標日本法拍屋嗎？

《民事執行法》只禁止少數人投標：債務人（第 68 條）、妨害拍賣或在該次拍賣中未繳價金的人、暴力團成員，以及負責人中有暴力團成員的公司（第 71 條）（e-Gov，民事執行法）。法院也可以針對特定物件限制投標人資格，最常見的是農地：投標前必須先向農業委員會取得買受資格證明書（買受適格証明書）（BIT 用語集）。

所以法律並不阻止外國人投標。非居民真正卡關的，是文件手續：

• 日本格式的身分證明。 個人投標人須提出 3 個月內核發、未記載個人編號（My Number）的居民登記證明（住民票），「或其他類似文件」，用以證明姓名、住址、出生日期與性別（大津地方法院）。在日本沒有住址的人就沒有住民票，所以準備投標前，請先向法院的執行官辦公室（執行官室）詢問可接受哪一種替代文件，以及是否需要翻譯。
• 印章。 東京的陳述書填寫說明指出，印章不必是登記過的印鑑，但沒有蓋章，投標就無效。說明中也要求填寫姓名的假名讀音（フリガナ），姓名、住址、性別與出生日期都必須與住民票完全一致。
• 存放在日本國內銀行的資金。 保證金須使用法院專用的匯款單匯入法院帳戶，而且必須在投標截止前入帳。不接受現金或支票（大津地方法院）。另一種方式是由日本的銀行或保險公司出具付款保證。
• 能隨時聯絡、親自到場。 東京地方法院民事執行中心（民事執行センター）原則上要求得標人親自到場繳清餘款，只有在例外情況下，例如住在遠地的人，才接受郵寄辦理（東京地方法院）。

你可以憑委任書（代理委任状）透過代理人投標（BIT，投標程序）。得標之後，日本財務省規定，取得日本不動產的非居民須在取得後 20 日內經由日本銀行提出申報（財務省）。在法拍中，你是在繳清價金當天取得物件（第 79 條）。擁有房屋不會讓你取得簽證，請參考在日本買房可以取得簽證嗎。

BIT 怎麼用：日本法院的法拍物件網站

BIT（不動産競売物件情報サイト）是為日本最高法院營運的網站，刊登全國各地方法院的法拍物件，只有日文版。你可以依區域、地區、鐵路沿線、法院或案件編號搜尋。每個物件頁面都列出重點資訊，並有按鈕可下載三件組文件的 PDF。BIT 也提供各法院的拍賣時程、已結束拍賣的結果，以及可依物件種類、年份、地區與成交價格查詢的歷史資料；想知道類似房屋實際賣了多少錢，這是最好的方法。

每份物件資料都會出現的用語：

• 売却基準価額（拍賣基準價）： 法院依評價人的估價所定的參考價格。依法律規定，評價人必須考量這是為強制拍賣所做的估價（第 58 條），所以它本來就不是以市場價格為目標。
• 買受可能価額（最低投標價）： 拍賣基準價減去 20%。低於這個金額的出價無效（第 60 條）。
• 買受申出保証額（保證金）： 投標時必須繳納的金額，通常是拍賣基準價的 20%，有時更高。每個物件的公告都會載明。
• 期間入札（期間投標）： 在一段固定期間內受理密封投標，並在開標日（開札期日）統一開標。

三件組文件：物件明細書、現況調査報告書、評価書

法院把這三份文件稱為「三件組」（三点セット）。投標開始前，文件會公布在 BIT 上，也會放在法院供人閱覽：BIT 說至少 1 週前，東京通常是 15 天前，大津則是 2 週前。

請依照這個順序閱讀。物件明細書說明法院如何看待你的法律地位；現況調査報告書告訴你誰住在屋裡；評価書則能找到禁止重建（再建築不可）或市街化調整區域（市街化調整区域）等規劃問題，這些也正是我們在為什麼那間房子這麼便宜一文中，針對一般物件說明的警訊。

法院對自己資料的侷限講得很直白。BIT 指出，物件明細書只記載卷宗中呈現的內容，並不確定任何人的權利，而且物件狀況可能改變（BIT，執行程序流程）。東京地方法院則要求投標人親自到現場查看、自行查閱登記簿，權利關係複雜時應諮詢律師（弁護士）。

你通常無法進入屋內。法律只在聲請查封的債權人於法院命令實施拍賣之前提出申請時，才允許在監督下看屋（内覧），而且擁有可在拍賣後存續之權利的占有人可以拒絕（第 64 條之 2）。除非你的法院公告會舉辦看屋，否則只能靠執行官拍的照片判斷屋內狀況。如果房子是 1981 年之前建造的，更要把這一點納入計畫：我們的老屋耐震標準說明了這一年為什麼重要。

投標：保證金、陳述書與投標信封

一份投標由四個部分組成，而且全部只針對一個物件：

1. 投標書（入札書）：寫上案件編號、物件編號與你的出價。金額一經塗改，投標即無效，必須重新填寫一張。
2. 保證金：匯入法院帳戶，最遲須在投標期間最後一天入帳，並把銀行的收款憑證黏貼在法院的保證金證明書上。款項晚到，投標即無效。
3. 非暴力團成員陳述書（暴力団員等に該当しない旨の陳述書）：修正後的《民事執行法》自 2020 年 4 月 1 日施行起，每份投標都必須附上（法務省）。你要聲明自己不是暴力團成員、過去 5 年內也不曾是，而且不是以暴力團成員的資金投標（第 65 條之 2）。沒有附上陳述書的投標無效，事後也不能補件；提出後亦不得更正。如果有其他人為了自身利益出資購買，須另紙寫明此人。單純向銀行貸款則不算。虛偽陳述最重可處 6 個月以下拘禁刑或 50 萬日圓以下罰金（第 213 條）。之後法院會請都道府縣警察查核最高出價人（第 68 條之 4）。
4. 附件：前面提到的身分證明文件；法人投標須附公司登記證明；由代理人投標則須附委任書。

密封好的信封可以交給執行官，或以郵寄方式寄送，但都必須在投標期間內送達。投標一經提出，就不能撤回或變更。開標日當天，執行官會拆開信封並宣布最高出價人。如果得標人沒有繳款，次高出價人可以申請遞補，條件是其出價不低於最低投標價，也不低於得標價減去保證金後的金額（第 67 條）。其他投標人的保證金都會退還；大津地方法院表示，退款匯回約需 1 週。

如果沒有人投標，法院可能把物件轉為特別出售（特別売却）：第一個以不低於最低投標價提出購買的人就能買下（BIT 用語集）。東京會在開標後的 3 個法院辦公日內辦理。這些都是沒有人願意以該價格投標的房子，所以文件請讀兩遍。

從開標到拿鑰匙：法院的時程表

沒有任何一個網頁完整列出整個流程，以下時程是我們從各法院的說明整理而成：

整體來說，從開標到取得所有權大約要 2 個月；如果有人必須遷出，時間會更長。要繳的是全部價金減去你已繳的保證金，必須一次付清。錯過期限，拍定即失效，保證金也不退還（第 80 條）；BIT 也提醒，你同時會失去買受的權利。

為什麼法拍屋很難用房貸購買

法律上可以貸款。第 82 條第 2 項允許買受人與貸款機構聲請法院，把登記囑託交給雙方指定的登記代理專業人士，實務上就是司法書士（日本代辦登記的專業人士）。司法書士會把貸款機構的抵押權設定登記和你的所有權移轉登記一起辦理，讓銀行在撥款當天就取得擔保。大津地方法院稱之為「貸款方式」（ローン方式），並要求最遲在繳款日前 3 個法院辦公日提出聲請。

問題出在時程。保證金是拍賣基準價的 20%，必須在你知道是否得標之前，就用自己的錢支付。之後貸款機構只有大約 1 個月的時間，要為一棟你們雙方都沒進去看過、沒有賣方為它負責、而且可能還有人住的房子核貸。對於沒有日本收入或永久居留權的買家，我們的貸款與稅費入門說明了為什麼即使是一般買賣，也很難找到願意放款的機構。請以全額現金為前提來規劃，貸款只能算是你在投標前就已談妥的加分選項。

占有人與交屋命令（引渡命令）

法院拍賣是依現況出售房屋，屋裡經常還有人住。物件明細書會告訴你面對的是哪一種占有人：

• 沒有可以對抗你的權利（例如原屋主）：你可以在繳款後 6 個月內向法院聲請交屋命令（引渡命令），這比提起訴訟快得多。
• 在拍賣程序開始前、但在抵押權設定之後才承租的承租人：日本民法允許他們在你買受後最多再住 6 個月（第 395 條），前提是向你支付相當於租金的金額。你聲請交屋命令的期限也隨之延長為 9 個月。如果你催告後他們仍未支付 1 個月份的相當金額，這段寬限期就此結束（e-Gov，民法）。
• 在拍賣後仍然存續的租約：你會承接出租人的地位，不能用交屋命令讓承租人遷出。

聲請交屋命令的費用不高：高知地方法院列出的是每名占有人 500 日圓的印花，另加郵資；送達後若無人抗告，命令在 1 週後確定（高知地方法院，2024 年）。真正花錢的是強制執行。你還要取得執行文（300 日圓）與送達證明（每名占有人 150 日圓），再向執行官聲請，執行官會要求預納一筆依法院而異的費用。執行官通常會在你聲請後 2 週內安排第一次到場，接著給占有人大約 1 個月的期限，之後才強制遷出（日本法院）。搬運並保管屋內遺留物品的費用另計。

得標後還要付哪些錢

BIT 列出了買受人的額外支出：法院囑託登記所需的登記稅與郵資，以及視個案而定的交屋命令費用、欠繳費用、占有人可向你請求的修繕費用、強制遷出與屋內遺留物品的處理費用（BIT，拍賣流程）。其中有兩項很容易被忽略。在公寓大樓（マンション），前屋主欠繳的管理費與修繕準備金會轉由你負擔，而且金額可能在文件製作後又增加了（BIT 用語集）。曾經為房屋支出必要或有益修繕費用的占有人，可以向你請求償還；主張留置權的占有人，在獲得清償之前可以不必遷出（BIT 用語集）。

稅金是依固定資產稅評定價格（固定資産税評価額）計算，而不是依你的得標價，其中有一項與一般購屋不同。根據日本國稅廳的稅率表，以拍賣取得的土地，登記稅率為 2%，沒有減輕稅率；一般買賣取得的土地，則到 2029 年 3 月為止適用 1.5%。自住的房屋若符合樓地板面積等條件，到 2027 年 3 月為止可以適用 0.3% 而不是 2%，因為這項優惠涵蓋的是「買賣以及拍定取得」（競落）（國稅廳）。都道府縣課徵的不動產取得稅則不論取得方式都要繳，到 2027 年 3 月為止，土地與住宅的稅率為 3%（大阪府稅務問答），住宅用地只以評定價格的一半課稅（大阪府稅務問答 1-4）。

以下是一棟虛構房屋的試算，數字都是假設：

此外還有未知數：強制遷出、清運、公寓大樓的欠繳費用，以及你無法事先檢查的修繕。法院拍賣沒有仲介費，除非你另外委託他人協助投標。修繕與持有成本，請參考我們的便宜房子的總成本。

法拍、空屋銀行還是一般買賣？

法拍是購買便宜房屋的三種途徑之一。另外兩種，一是市町村的空屋銀行，現在可透過國土交通省支援的兩個網站在全國範圍搜尋（國土交通省；另見我們的空屋銀行指南）；二是透過持牌仲介的一般買賣。2026 年 10 月 16 日，我們自己的頁面上，日本全國 24,804 間出售中的獨棟房屋裡，有 7,431 間是近期確認過、價格在 1,000 萬日圓以下的物件。

法拍適合這樣的買家：手上有足以支付全額價金的現金，有日本住址或法院接受的替代文件，有日本的銀行帳戶，還有人能實地走一趟街區並讀懂文件。它也適合比起議價更喜歡強制拍賣規則，並且能把沒人檢查過的修繕費用算進出價的買家。最好的候選物件，是物件明細書中沒有必須由你承受的權利，而且調查報告顯示房子是空屋或由屋主自住。

如果你需要房貸、想在下決定前先做房屋檢查，或沒辦法處理強制遷出，法拍就不是適合你的路。空屋銀行適合想得到市町村協助與移居補助的買家；一般買賣則適合想看屋、議價並取得完整書面說明的買家，之後再依照購屋流程一步步進行，而且整個流程也可以從海外辦理。

誰負責什麼

• 持牌不動產業者（宅地建物取引業者）：有處理法拍經驗的業者，可以陪你閱讀三件組文件、確認街區與登記簿，並以代理人身分替你投標。請先以書面約定費用。
• 司法書士：使用貸款方式時一定需要。依第 82 條第 2 項，法院會把登記交給由你和貸款機構指定、可以代理他人申請登記的人辦理。
• 律師（弁護士）：處理權利有爭議的占有人、對交屋命令的抗告，或文件中權利關係不明確的情況。東京地方法院建議在權利關係複雜時委任律師。
• 法院的執行官辦公室（執行官室）：可以回答該法院自己的表格與文件相關問題。請聯絡負責該物件的法院；各法院的程序做法都略有不同。

日本法拍屋常見問題

外國人可以在日本法拍買房嗎？

可以。《民事執行法》並未依國籍限制投標人，它排除的是債務人、妨害拍賣的人與暴力團成員。外國投標人需要的文件和其他人一樣，包括法院接受格式的身分證明、非暴力團成員陳述書，以及 20% 的保證金。

可以從海外投標嗎？

你可以郵寄投標，或透過持有委任書的代理人投標。困難的部分在於：沒有日本住民票時，要準備法院接受的身分證明；保證金必須匯入法院在日本的帳戶；而且要能配合法院的時程繳清餘款。請先詢問執行官辦公室。

投標前可以進去看法拍屋嗎？

通常不行。只有聲請查封的債權人提出申請時，才會舉辦有人監督的看屋，而且部分占有人可以拒絕。否則你只能依靠執行官的照片與描述，再加上你從街上看得到的部分。

日本法拍屋比較便宜嗎？

出價可以從拍賣基準價的 80% 起跳，而這個基準價本身已經反映了強制拍賣的性質。但你是在無法入內看屋、瑕疵無法求償、而且可能還有占有人的情況下買房，土地的登記稅也要付 2%。決定出價前，請先在 BIT 的歷史資料中比較類似房屋的成交結果。

得標後付不出錢會怎樣？

拍定失效，保證金也拿不回來。如果次高出價人在開標日已登記為遞補買受人，法院可以改把物件賣給對方。

資料來源與查核方式

以上每一項數據都於 2026 年 10 月 16 日在原始來源查閱：BIT 的程序說明頁與用語集；東京地方法院民事執行中心的買受人須知，以及刊登在 BIT 上的陳述書填寫說明；大津地方法院的投標人須知（2020 年 4 月）；高知地方法院的交屋命令說明（2024 年 10 月）；日本法院網站的強制遷出說明頁；e-Gov 上的《民事執行法》、民法與宅地建物取引業法；法務省關於 2020 年修法的說明頁；國稅廳的登記稅稅率表（2026 年 4 月 1 日現行法令）；大阪府的不動產取得稅稅率；以及財務省關於非居民申報的說明頁。各法院的程序不盡相同，請以你所看物件的公告為準。房屋數量取自我們 2026 年 10 月 16 日的公開庫存，每天都會變動。

如果你寧可先看屋、再議價，可以從1,000 萬日圓以下的房屋、出售中的空屋或日本全國出售中的房屋開始。