Imagen de cabecera: el Tribunal de Distrito de Saitama, en Urawa (Saitama), fotografiado en mayo de 2025 por Ebiebi2 y publicado con licencia CC0 en Wikimedia Commons. Los paneles que se ven delante son los tablones de anuncios del tribunal.
Comprar una casa en subasta judicial en Japón (競売): guía para compradores extranjeros
Si buscas casas baratas en Japón, tarde o temprano darás con una anunciada por un tribunal y no por una agencia. Son las subastas judiciales (競売, keibai): inmuebles embargados por deudas impagadas que un tribunal de distrito vende al mejor postor mediante ofertas en sobre cerrado. Los tribunales las publican, cada una con un expediente de fotos y conclusiones jurídicas, en un sitio web gratuito llamado BIT.
Lo primero que pregunta un comprador extranjero es si puede pujar. En principio, sí. La guía para postores del Tribunal de Distrito de Otsu arranca con la regla: «en principio, cualquiera puede pujar» (原則として，どなたでも買受けの申出ができます), y las excepciones que enumera son el deudor, las personas excluidas por amaño, impago o pertenencia al crimen organizado, y los compradores que no reúnen una cualificación que el tribunal haya exigido para ese inmueble (Tribunal de Distrito de Otsu, 2020). La nacionalidad no figura entre ellas. Las preguntas difíciles son prácticas: documentos, liquidez, plazos y quién sigue viviendo en la casa.
Esta guía sigue una subasta desde el anuncio hasta la entrega de las llaves, con las páginas de los propios tribunales y la Ley de Ejecución Civil (民事執行法), todo ello consultado el 16 de octubre de 2026. Buy Houses Japan no intermedia, no puja ni opina sobre inmuebles concretos en subasta. Cuando un paso requiere un profesional, te decimos cuál.
¿Puede un extranjero o un no residente pujar en una subasta en Japón?
La Ley de Ejecución Civil solo impide pujar a unas pocas personas: el deudor (artículo 68), quienes obstaculizaron una venta o no pagaron en ella, los miembros del crimen organizado y las empresas que tengan a uno de ellos entre sus directivos (artículo 71) (e-Gov, Ley de Ejecución Civil). Un tribunal también puede limitar quién puja por un inmueble concreto. El caso habitual es el suelo agrícola, para el que necesitas un certificado de aptitud del comprador (買受適格証明書) expedido por el comité agrícola antes de pujar (glosario de BIT).
Así que la ley no impide pujar a un extranjero. Donde se atascan los no residentes es en el papeleo:
- Una identificación al estilo japonés. Un postor particular presenta un certificado de residencia (住民票) expedido en los últimos tres meses, sin el número My Number, «u otro documento similar» que acredite nombre, dirección, fecha de nacimiento y sexo (Otsu). Quien no tiene domicilio en Japón no tiene 住民票, así que pregunta en la oficina de ejecución del tribunal (執行官室) qué documento acepta en su lugar, y si hace falta traducirlo, antes de preparar la puja.
- Un sello. La guía para rellenar la declaración de Tokio indica que no hace falta que sea un sello registrado, pero sin la impresión del sello la puja es inválida. También pide la lectura de tu nombre en furigana, y que el nombre, la dirección, el sexo y la fecha de nacimiento coincidan exactamente con el certificado de residencia.
- Dinero en un banco japonés. El depósito se transfiere a la cuenta del tribunal con el propio impreso de transferencia del tribunal y debe llegar antes de que cierre el plazo de pujas. No se admiten efectivo ni cheques (Otsu). La alternativa es una garantía de pago emitida por un banco o una aseguradora japoneses.
- Estar localizable. El Centro de Ejecución Civil (民事執行センター) de Tokio espera que el ganador acuda en persona a pagar el resto y solo acepta el pago por correo de forma excepcional, por ejemplo cuando el comprador vive lejos (Tribunal de Distrito de Tokio).
Puedes pujar a través de un representante con un poder (代理委任状) (BIT, procedimiento de puja). Si ganas, el Ministerio de Finanzas exige al no residente que adquiere un inmueble en Japón que lo declare a través del Banco de Japón en los 20 días siguientes a la adquisición (Ministerio de Finanzas). En una subasta, el inmueble es tuyo el día en que pagas (artículo 79). Ser dueño de una casa no te da un visado; consulta ¿comprar una casa en Japón te da un visado?.
Cómo funciona BIT, el portal de subastas de los tribunales
BIT (不動産競売物件情報サイト) funciona por encargo del Tribunal Supremo y reúne las subastas de los tribunales de distrito de todo Japón. Solo está en japonés. Puedes buscar por región, zona, línea de tren, tribunal o número de expediente. La ficha de cada inmueble recoge los datos clave y un botón para descargar sus tres documentos en PDF. BIT muestra además el calendario de ventas de cada tribunal, los resultados de las ventas ya cerradas y un buscador de datos históricos por tipo de inmueble, año, zona y precio de venta: la mejor forma de ver por cuánto se vendieron de verdad casas parecidas.
Los términos que verás en todos los anuncios:
- 売却基準価額 (precio base): el precio de referencia del tribunal, fijado a partir de la valoración del perito tasador. Por ley, el perito debe tener en cuenta que tasa para una venta forzosa (artículo 58), así que no pretende ser un precio de mercado.
- 買受可能価額 (puja mínima): el precio base menos un 20 %. Una puja por debajo de esa cifra es inválida (artículo 60).
- 買受申出保証額 (depósito): lo que pagas para poder pujar, normalmente el 20 % del precio base y a veces más. El anuncio de cada inmueble lo indica.
- 期間入札 (puja por plazo): ofertas en sobre cerrado que se admiten durante un periodo fijado y se abren todas juntas en la fecha de apertura (開札期日).
Los tres documentos: 物件明細書, 現況調査報告書 y 評価書
Los tribunales los llaman el «juego de tres documentos» (三点セット). Se publican en BIT y en el propio tribunal antes de que se abra el plazo de pujas: según BIT, con al menos una semana de antelación; en Tokio, normalmente 15 días; en Otsu, dos semanas.
| Documento | Quién lo elabora | Qué te dice |
|---|---|---|
| 物件明細書 (pliego descriptivo del inmueble) | El secretario judicial | Si algún arrendamiento u otro derecho sobrevive a la venta y tendrás que respetarlo, y si un edificio obtiene un derecho legal a permanecer sobre un terreno que se vende por separado |
| 現況調査報告書 (informe sobre el estado actual) | El oficial de ejecución del tribunal | El estado actual del edificio, quién lo ocupa y con qué derecho alegado, con fotos. El oficial puede entrar, abrir puertas cerradas con llave e interrogar a los ocupantes (artículo 57) |
| 評価書 (informe de tasación) | Un perito tasador designado por el tribunal | La valoración, el entorno, la calificación urbanística y otras limitaciones legales, con planos |
Léelos en ese orden. El 物件明細書 expone cómo ve el tribunal tu situación jurídica. El 現況調査報告書 te dice quién está en la casa. En el 評価書 encontrarás los problemas urbanísticos, como la prohibición de reconstruir (再建築不可) o la zona de control de urbanización (市街化調整区域), las mismas señales de alerta que nuestra guía sobre por qué una casa es tan barata explica para los anuncios normales.
Los tribunales no ocultan los límites de estos documentos. BIT advierte que el 物件明細書 solo recoge lo que consta en el expediente y no resuelve los derechos de nadie, y que el estado del inmueble puede cambiar (BIT, fases de la ejecución). Tokio pide a los postores que visiten el lugar, que consulten ellos mismos el registro de la propiedad y que acudan a un abogado (弁護士) cuando los derechos sean complicados.
Lo normal es que no puedas entrar. La ley solo permite una visita supervisada (内覧) cuando el acreedor ejecutante la solicita antes de que se ordene la venta, y un ocupante con un derecho que sobrevive a la venta puede negarse (artículo 64-2). Salvo que tu tribunal anuncie una visita, juzgarás el interior por las fotos del oficial de ejecución. Tenlo en cuenta si la casa es anterior a 1981: nuestra guía sobre la normativa sísmica en casas antiguas explica por qué importa ese año.
La puja: el depósito, la declaración y el sobre
Una puja consta de cuatro partes, todas para un mismo inmueble:
- El formulario de puja (入札書), con el número de expediente, el número del inmueble y tu precio. Si corriges el importe, la puja es inválida: empieza un formulario nuevo.
- El depósito, transferido a la cuenta del tribunal de modo que haya llegado el último día del plazo de pujas, con el resguardo del banco pegado al certificado de depósito del tribunal. Si el dinero llega tarde, la puja es inválida.
- La declaración de no pertenencia al crimen organizado (暴力団員等に該当しない旨の陳述書). Es obligatoria con cada puja desde que la reforma de la Ley de Ejecución Civil entró en vigor el 1 de abril de 2020 (Ministerio de Justicia). Declaras que no eres miembro del crimen organizado, que no lo has sido en los últimos cinco años y que no pujas con dinero de uno de sus miembros (artículo 65-2). Sin ella la puja es inválida y no se puede aportar más tarde; una vez presentada, tampoco se puede corregir. Si otra persona financia la compra en su propio beneficio, la identificas en una hoja adicional. Un préstamo bancario no cuenta como tal. Una declaración falsa puede castigarse con hasta seis meses de prisión (拘禁刑) o una multa de 500.000 yenes (artículo 213). Después, el tribunal pide a la policía de la prefectura que investigue al mejor postor (artículo 68-4).
- Los anexos: el documento de identidad descrito más arriba, un certificado de registro de la sociedad si puja una empresa y un poder si actúa un representante.
Entregas el sobre cerrado al oficial de ejecución o lo envías por correo para que llegue dentro del plazo de pujas. Una puja no se puede retirar ni modificar. En la fecha de apertura, el oficial de ejecución abre los sobres y proclama al mejor postor. El segundo mejor postor puede pedir quedar como suplente por si el ganador no paga, siempre que su puja alcance al menos la puja mínima y al menos la puja ganadora menos el depósito (artículo 67). A los demás se les devuelve el depósito; según Otsu, la transferencia tarda alrededor de una semana.
Si nadie puja, el tribunal puede pasar el inmueble a una venta especial (特別売却): se lo queda la primera persona que ofrezca al menos la puja mínima (glosario de BIT). En Tokio dura tres días hábiles tras la apertura. Son las casas que nadie quiso a ese precio, así que lee su expediente dos veces.
De la apertura a las llaves: el calendario del tribunal
Hemos reconstruido los plazos a partir de las guías de los tribunales, porque ninguna página los muestra de principio a fin:
| Paso | Plazo habitual | Fuente |
|---|---|---|
| Anuncio publicado y tres documentos en BIT | De una a dos semanas antes de que se abra el plazo de pujas | BIT, Tokio, Otsu |
| Plazo de pujas | Se fija en cada venta; en Tokio, normalmente 8 días | Tokio |
| Fecha de decisión de venta (売却決定期日) | En unas tres semanas desde la apertura | Otsu; el ejemplo de Tokio en BIT habla de 20 días |
| La decisión es firme | Alrededor de una semana después de la fecha de decisión | Otsu |
| Plazo de pago | Dentro del mes siguiente a la firmeza de la decisión | BIT |
| Propiedad e inscripción | Al pagar; el tribunal pide al registro que te inscriba como propietario | Artículos 79 y 82 |
| Solicitud de la orden de entrega | Dentro de los 6 meses siguientes al pago (9 meses para algunos inquilinos) | Artículo 83 |
En conjunto, calcula unos dos meses desde la apertura hasta ser propietario, más si hay que desalojar a alguien. El pago es el precio completo menos tu depósito, en una sola vez. Si se te pasa el plazo, la venta queda sin efecto y no se te devuelve el depósito (artículo 80), y BIT advierte de que además pierdes el derecho a comprar.
Por qué una hipoteca casi nunca encaja con una casa en subasta
Un préstamo es legalmente posible. El artículo 82(2) permite al comprador y al prestamista pedir al tribunal que entregue su solicitud de inscripción a un profesional registral que ellos designen, en la práctica un gestor registral (司法書士, shihō shoshi), que inscribe la hipoteca del prestamista a la vez que tu titularidad, de modo que el banco queda garantizado el mismo día en que desembolsa. Otsu lo llama «método de préstamo» (ローン方式) y pide la solicitud tres días hábiles antes del pago.
El problema es el calendario. El depósito, el 20 % del precio base, tiene que salir de tu bolsillo antes de saber si has ganado. Después, el prestamista dispone de alrededor de un mes para aprobar un préstamo sobre una casa en la que ninguno de los dos ha entrado, que se vende sin un vendedor que responda por ella y que quizá siga ocupada. Si no tienes ingresos en Japón ni residencia permanente, nuestra guía de hipotecas e impuestos explica por qué cuesta encontrar prestamista incluso en una compraventa normal. Cuenta con pagar al contado y trata el préstamo como un extra que dejaste atado antes de pujar.
Ocupantes y orden de entrega (引渡命令)
Una subasta judicial vende la casa tal cual, a menudo con alguien dentro. El 物件明細書 te indica con qué tipo de ocupante te vas a encontrar:
- Sin un derecho que pueda oponerte (por ejemplo, el antiguo propietario): puedes pedir al tribunal una orden de entrega (引渡命令), un procedimiento rápido si se compara con un pleito, dentro de los seis meses siguientes al pago.
- Un inquilino que alquiló antes de que empezara la subasta pero después de la hipoteca: el Código Civil le permite quedarse hasta seis meses después de tu compra (artículo 395), siempre que te pague el equivalente al alquiler. Tu plazo para pedir la orden pasa a ser de nueve meses. Si no paga el equivalente a un mes después de que se lo reclames, ese periodo de gracia se acaba (e-Gov, Código Civil).
- Un arrendamiento que sobrevive a la venta: pasas a ser el arrendador y no puedes desalojar al inquilino con una orden.
Pedir la orden cuesta poco: el Tribunal de Distrito de Kochi indica un timbre de 500 yenes por ocupante más los sellos de correos, y la orden es firme una semana después de su notificación si nadie la recurre (Tribunal de Distrito de Kochi, 2024). Lo caro es el lanzamiento. Añades la cláusula ejecutoria (300 yenes) y el certificado de notificación (150 yenes por ocupante) y lo solicitas al oficial de ejecución, que pide una provisión de fondos distinta en cada tribunal. Normalmente fija una primera visita en las dos semanas siguientes a tu solicitud y luego da al ocupante alrededor de un mes de plazo antes del desalojo forzoso (Tribunales de Japón). El traslado y el almacenaje de lo que quede dentro van aparte.
Qué pagas después de ganar la subasta
BIT enumera los gastos extra del comprador: el impuesto de registro y los sellos de correos de la solicitud de inscripción que tramita el tribunal y, según el caso, el coste de una orden de entrega, las cargas impagadas, las reparaciones que un ocupante puede reclamar, el desalojo y la retirada de los enseres abandonados (BIT, fases de la venta). Dos de ellos se pasan por alto con facilidad. En un piso, las cuotas de comunidad y el fondo de reserva para reparaciones que estén sin pagar pasan a ti, y pueden haber crecido desde que se redactó el expediente (glosario de BIT). Un ocupante que gastó dinero en reparaciones necesarias o útiles puede reclamártelo, y si alega un derecho de retención no tiene que irse hasta que se le pague (glosario de BIT).
Los impuestos se calculan sobre el valor catastral (固定資産税評価額), no sobre lo que pagas, y uno de ellos cambia respecto a una compra normal. La tabla de la Agencia Nacional Tributaria aplica un 2 % de impuesto de registro al suelo comprado en subasta, sin tipo reducido, mientras que el suelo comprado en una compraventa ordinaria paga el 1,5 % hasta marzo de 2029. Una vivienda en la que vayas a vivir puede tributar al 0,3 % en lugar del 2 % hasta marzo de 2027, si cumple la superficie mínima y las demás condiciones, porque esa reducción cubre las compras por compraventa «y por subasta» (競落) (Agencia Nacional Tributaria). El impuesto de adquisición de inmuebles de la prefectura se paga sea cual sea la forma de adquisición, al 3 % para suelo y viviendas hasta marzo de 2027 (preguntas y respuestas fiscales de la prefectura de Osaka), y el suelo residencial tributa sobre la mitad de su valor (respuesta 1-4 de la prefectura de Osaka).
Un ejemplo práctico, con cifras inventadas para una casa hipotética:
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Precio base (売却基準価額) | 5.000.000 yenes |
| Puja mínima, 80 % | 4.000.000 yenes |
| Depósito transferido antes de pujar, 20 % | 1.000.000 yenes |
| Tu puja ganadora | 5.600.000 yenes |
| Resto a pagar en alrededor de un mes | 4.600.000 yenes |
| Impuesto de registro, suelo con valor catastral de 2.000.000 yenes (2 %) | 40.000 yenes |
| Impuesto de registro, casa con valor catastral de 800.000 yenes (2 %, o 0,3 % si cumples los requisitos) | 16.000 o 2400 yenes |
| Impuesto de adquisición, suelo (mitad de 2.000.000 yenes al 3 %) | 30.000 yenes |
| Impuesto de adquisición, casa (800.000 yenes al 3 %, antes de cualquier reducción para viviendas usadas) | 24.000 yenes |
A eso se suman las incógnitas: el desalojo, el vaciado, las deudas con la comunidad y las reparaciones que no pudiste inspeccionar. En una venta judicial no hay comisión de agencia, salvo que contrates a alguien para que te ayude a pujar. Nuestra guía sobre el coste total de una casa barata trata las reparaciones y los gastos corrientes.
¿Subasta, banco de akiya o compraventa normal?
La subasta es una de las tres vías para comprar una casa barata. Las otras dos son el banco de akiya municipal, que ahora puede consultarse a escala nacional en dos portales que cuentan con el apoyo del Ministerio de Territorio, Infraestructura, Transporte y Turismo (MLIT; nuestra guía de bancos de akiya), y la compraventa ordinaria a través de un agente inmobiliario con licencia. El 16 de octubre de 2026, nuestras propias páginas mostraban 7431 casas unifamiliares verificadas recientemente por 10 millones de yenes o menos, de un total de 24.804 en venta en todo Japón.
| Subasta judicial | Banco de akiya | Compraventa ordinaria | |
|---|---|---|---|
| Precio | Tu puja en sobre cerrado, como mínimo el 80 % del precio base | Se negocia con el propietario | Se negocia a partir del precio de salida |
| Ver el interior | Solo si el tribunal ordena una visita | Se organiza con el propietario o el ayuntamiento | Lo normal antes de hacer una oferta |
| Qué información recibes | Los tres documentos, solo como referencia | Depende del municipio | Un agente con licencia debe explicarte por escrito los datos clave antes del contrato (Ley de Intermediación Inmobiliaria, 宅地建物取引業法, artículo 35) |
| Defectos ocultos | Sin recurso por el tipo o la calidad del inmueble (Código Civil, artículo 568) | Según el contrato | Según el contrato |
| Dinero | El 20 % antes de pujar y el resto en alrededor de un mes | Según el contrato de compraventa | Según el contrato de compraventa |
| Ocupantes | Posibles; te encargas tú | Normalmente vacía | Normalmente vacía en la entrega |
La subasta encaja con quien tiene todo el precio en efectivo, una dirección en Japón o un sustituto aceptado, una cuenta bancaria en Japón y a alguien que pueda ir a ver la calle y leer el expediente. También con quien prefiere las reglas de una venta forzosa a una negociación y sabe descontar del precio unas reparaciones que nadie ha inspeccionado. Las mejores candidatas son las casas cuyo 物件明細書 no recoge derechos que debas asumir y cuyo informe muestra una casa vacía o habitada por su propietario.
No es tu camino si necesitas una hipoteca, quieres una inspección antes de comprometerte o no puedes afrontar un desalojo. El banco de akiya encaja con quien busca el apoyo de un municipio y sus ayudas para nuevos residentes. La compraventa ordinaria encaja con quien quiere visitar, negociar y recibir una explicación completa y por escrito del inmueble, seguida de una compra paso a paso que puede hacerse desde el extranjero.
Quién hace qué
- Un agente inmobiliario con licencia (宅地建物取引業者) que trabaje con compras en subasta puede leer contigo los tres documentos, comprobar la calle y el registro de la propiedad y presentar la puja como tu representante. Acuerda antes sus honorarios por escrito.
- Un gestor registral (司法書士, shihō shoshi) es imprescindible para el método de préstamo: el artículo 82(2) hace que el tribunal entregue la inscripción a una persona habilitada para tramitar inscripciones por cuenta de terceros, elegida por ti y por el prestamista.
- Un abogado (弁護士) para ocupantes con derechos en disputa, un recurso contra una orden de entrega o derechos que el expediente no deja claros. El tribunal de Tokio lo recomienda cuando los derechos son complicados.
- La oficina de ejecución del tribunal (執行官室) responde a dudas sobre sus propios formularios y documentos. Llama al tribunal que lleva el inmueble; cada uno sigue el procedimiento con pequeñas diferencias.
Preguntas frecuentes sobre subastas judiciales en Japón
¿Puede un extranjero comprar una casa en una subasta judicial en Japón?
Sí. La Ley de Ejecución Civil no limita a los postores por nacionalidad; excluye al deudor, a quienes obstaculizaron una venta y a los miembros del crimen organizado. Un postor extranjero necesita los mismos documentos que cualquier otro, incluido un documento de identidad en la forma que acepte el tribunal, la declaración de no pertenencia al crimen organizado y el depósito del 20 %.
¿Puedo pujar desde el extranjero?
Puedes enviar la puja por correo o recurrir a un representante con poder. Lo difícil es contar con un documento de identidad que el tribunal acepte si no tienes certificado de residencia japonés, transferir el depósito a la cuenta del tribunal en Japón y poder pagar el resto dentro de los plazos del tribunal. Pregunta primero en la oficina de ejecución.
¿Puedo ver por dentro una casa en subasta antes de pujar?
Normalmente no. Solo hay visita supervisada cuando el acreedor ejecutante la solicita, y algunos ocupantes pueden negarse. Si no, dependes de las fotos y la descripción del oficial de ejecución, además de lo que puedas ver desde la calle.
¿Son más baratas las casas embargadas que salen a subasta?
Las pujas pueden empezar en el 80 % de un precio base que ya tiene en cuenta que se trata de una venta forzosa. Pero compras sin ver el interior, sin recurso por defectos y quizá con un ocupante dentro, y pagas un 2 % de impuesto de registro por el suelo. Compara los resultados de casas parecidas en los datos históricos de BIT antes de fijar tu precio.
¿Qué pasa si gano la subasta y no puedo pagar?
La venta queda sin efecto y pierdes el depósito. Si el segundo mejor postor se registró como suplente en la fecha de apertura, el tribunal puede vendérsela a él.
Fuentes y cómo las comprobamos
Cada cifra de esta guía se consultó en su fuente el 16 de octubre de 2026: las páginas de procedimiento y el glosario de BIT; la guía para compradores del Centro de Ejecución Civil del Tribunal de Distrito de Tokio y su guía para rellenar la declaración, publicada en BIT; la guía para postores del Tribunal de Distrito de Otsu (abril de 2020); la hoja informativa sobre la orden de entrega del Tribunal de Distrito de Kochi (octubre de 2024); la página de los Tribunales de Japón sobre el lanzamiento; la Ley de Ejecución Civil, el Código Civil y la Ley de Intermediación Inmobiliaria en e-Gov; la página del Ministerio de Justicia sobre la reforma de 2020; la tabla del impuesto de registro de la Agencia Nacional Tributaria (normativa vigente a 1 de abril de 2026); los tipos del impuesto de adquisición de la prefectura de Osaka; y la página del Ministerio de Finanzas sobre las declaraciones de los no residentes. Los procedimientos varían de un tribunal a otro, así que revisa el anuncio de tu inmueble. El número de casas procede de nuestro inventario público del 16 de octubre de 2026 y cambia a diario.
Si prefieres visitar y negociar, empieza por las casas por menos de 10 millones de yenes, las casas vacías en venta o todas las casas en venta en Japón.