頁首圖片：AI 生成的示意圖，並非待售物件照片。
日本中古屋驗屋：先約定調查範圍與報告內容
預約驗屋前，先約定檢查什麼、交付什麼。同樣稱為驗屋的服務，可能有不同的進入限制和選購調查。目標是取得可用來決定繼續購買、追加檢查或調整修繕預算的報告，而不只是口頭上令人安心的結論。
確認服務種類
詢問這是既存住宅狀況調查、耐震診斷、蟲害調查，還是其他服務。索取相關資格及已移除個資的報告樣本。
國土交通省制度說明介紹既存住宅狀況調查技術者制度。調查指引區分主要以目視進行的非破壞狀況調查，以及耐震性能或法規符合性的判斷。不要假設額外判斷已包含在內。
事前安排進入條件
提供格局圖，詢問屋頂內部、地板下、屋頂外側及增建部分如何檢查。確認誰取得賣方同意、水電是否可用、家具雜物會不會遮擋。
請報告區分已檢查、部分檢查、未檢查及原因。隱蔽處沒有可見症狀，不等於檢查後未發現異常。不要要求進入危險空間或未經許可拆開建物。
讓報告能用於決策
- 照片對應房間或圖面位置。
- 分開記錄觀察現象、可能原因及未驗證假設。
- 列出無法進入的區域與限制。
- 說明建議的專項調查及要回答的問題。
- 約定交付日、解說時間、語言及翻譯加價。
調查報告不一定包含施工公司的固定修理報價。若有估算，詢問哪些已量測、哪些要拆開後才能判斷，並參閱古民家改修費指南。
用三個問題追問
假設報告記錄浴室下方有污漬，應問：實際看到了什麼、什麼檢查可以確認原因、哪些決定要等結果。照片本身不能確定漏水原因，也不能證明只是外觀問題。老屋耐震指南可協助準備獨立的耐震問題，屋齡不能取代個案評估。
預約順序
先確認仍可交易、取得進入許可並約定範圍，再安排交通。若已討論契約，請自己的專業代表解釋驗屋結果與實際條款及期限的關係。
從獨棟住宅清單挑選候選，以相同委託內容比較調查範圍及限制。