2026-10-15

Imagen de cabecera: ilustración generada con IA; no corresponde a un inmueble anunciado.

Comprar casa en Chugoku: guía prefectura por prefectura para compradores extranjeros

Chugoku tiene dos costas, y se comportan como dos regiones distintas. La vertiente del mar Interior (San'yo), con Okayama, Hiroshima y el sur de Yamaguchi, es templada, seca y está bien comunicada por el Sanyo Shinkansen. La del mar de Japón (San'in), con Tottori, Shimane y el norte de Yamaguchi, es más tranquila y más nevada en invierno, y allí el suelo es más barato. Entre ambas se alzan montañas bajas, y esas laderas son el riesgo que define la región: solo Hiroshima tenía 47.854 zonas de alerta por deslizamientos de tierra designadas en marzo de 2025, más que ninguna otra prefectura de Japón, según el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo (MLIT).

El 15 de octubre de 2026, nuestra página de la región de Chugoku mostraba 2879 casas en venta, más que cualquier otra de las regiones de esta serie. Esta guía recorre las cinco prefecturas una a una: la oferta y la vida diaria, el principal riesgo práctico y dónde ver las casas disponibles ahora. Para conocer los lugares en sí, empieza por nuestro repaso de las regiones de Japón.

Las cifras en yenes son precios anunciados, no precios de compraventa.

Chugoku de un vistazo

El número de casas refleja la oferta activa el 15 de octubre de 2026. Las medianas y la antigüedad de los edificios proceden de nuestra foto fija del 6 de octubre de 2026, que explicamos en Precio de las casas en Japón por prefectura y en la que la mediana nacional era de 17,99 millones de yenes. En el estudio de precios del suelo de julio de 2026 del MLIT, el suelo residencial costaba de media desde 19.000 yenes por m² en Tottori hasta 63.800 en Hiroshima (MLIT). Las tasas de viviendas vacías proceden de la Encuesta de Vivienda y Suelo de 2023. Las zonas de alerta por deslizamientos (土砂災害警戒区域) son el recuento del MLIT de zonas designadas en cada prefectura.

Tottori: dunas, el Daisen y una costa corta salpicada de localidades

Las casas de Tottori se concentran en dos zonas: alrededor de la ciudad de Tottori, al este, y alrededor de Yonago, al oeste, que forma una sola área con Matsue, al otro lado del límite entre prefecturas. Entre ambas quedan Kurayoshi y las localidades de la costa y, hacia el interior, las laderas del Daisen. La mediana del precio anunciado era de 15,0 millones de yenes, con 74 de 521 casas de nuestra foto fija por menos de 5 millones de yenes.

Lo que hay que comprobar es el invierno. Según la Agencia Meteorológica de Japón (JMA), en un año normal caen 140 cm de nieve en la ciudad de Tottori, frente a 95 cm en Yonago (JMA, Tottori), y en las faldas del Daisen, muchos más. Toda Tottori está declarada zona de fuertes nevadas, aunque ninguna parte entra en la categoría especial, más estricta (MLIT). Pregunta cómo se despeja la carretera hasta la casa y prueba en invierno el trayecto en coche hasta un hospital.

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Shimane: las casas más antiguas de Japón

Shimane tenía las casas más antiguas de todas las prefecturas en nuestra foto fija: el 55 % de las casas anunciadas se construyó en 1980 o antes. También tenía una de las medianas más bajas, 10,6 millones de yenes, con 117 de 462 casas por menos de 5 millones de yenes. El mercado va de Matsue e Izumo, al este, a la costa de Iwami, conocida por sus tejas vidriadas de color pardo rojizo, y a las islas Oki, mar adentro. En la encuesta de 2023, el 11,3 % de todas las viviendas de Shimane estaba vacío por motivos distintos del alquiler, la venta o el uso como segunda residencia, el sexto porcentaje más alto de Japón.

Los riesgos son la antigüedad y las laderas. Shimane tenía 32.213 zonas de alerta por deslizamientos designadas, la tercera cifra más alta de Japón, después de Hiroshima y Nagasaki. Aquí, la mayoría de las casas baratas necesitan una revisión sísmica, obras en el tejado y la fontanería, y un profesional dispuesto a desplazarse; en las islas Oki, añade a cada presupuesto el transporte en ferry. En Matsue caen 68 cm de nieve en un año normal.

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Okayama: el nudo soleado con riesgo de desbordamientos

Okayama es el nudo de transportes de la región, donde el Sanyo Shinkansen enlaza con la línea a Shikoku. La ciudad de Okayama y Kurashiki ofrecen servicios urbanos; el norte es rural y montuoso. La mediana del precio anunciado era de 16,64 millones de yenes, la más alta de Chugoku, aunque 97 de 564 casas se anunciaban por menos de 5 millones de yenes. El clima de la ciudad de Okayama es seco y templado, con 1143 mm de lluvia en un año normal y casi nada de nieve (JMA, Okayama).

El riesgo es el agua de los ríos, no la que cae del cielo. Los barrios bajos a orillas de los grandes ríos de Okayama, incluidas partes de Kurashiki, se han inundado con lluvias intensas en los últimos años. Los terremotos importan más de lo que hace pensar el clima: el mapa nacional de peligrosidad sísmica de 2020 de la Sede de Promoción de la Investigación Sísmica (HERP) daba al ayuntamiento de la ciudad de Okayama una probabilidad del 44 % de sufrir en 30 años sacudidas de al menos intensidad 6 inferior en la escala japonesa de la JMA, frente al 24 % del de Hiroshima (mapa de la HERP de 2020). Comprueba la capa de profundidad de inundación para la dirección exacta, no solo para la localidad, en el portal de mapas de riesgos de la Autoridad de Información Geoespacial (GSI).

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Hiroshima: la mayor oferta y el mayor número de zonas de deslizamientos

Hiroshima era la prefectura con más casas en nuestro inventario de Chugoku (842) y tenía 163 casas por menos de 5 millones de yenes en nuestra foto fija, la segunda cifra más alta de Japón después de Wakayama. La mediana del precio anunciado era de 14,99 millones de yenes. Las opciones van de la ciudad de Hiroshima y sus barrios en ladera a Kure, Onomichi y Fukuyama, las islas del mar Interior y las colinas más nevadas del norte.

El riesgo es la ladera. Las 47.854 zonas de alerta por deslizamientos de Hiroshima son la cifra más alta de todas las prefecturas, y muchos barrios trepan por valles empinados. Comprueba si la parcela está dentro de una zona de alerta o de una zona de alerta especial (土砂災害特別警戒区域), donde reconstruir obliga a cumplir requisitos estructurales. En Onomichi y en las islas, pregunta si se llega en coche hasta la puerta, porque puede que haya que subir a mano por escaleras los materiales y los muebles.

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Yamaguchi: dos costas en el extremo occidental de Honshu

Yamaguchi mira al mar Interior por el sur, con las ciudades industriales de Shunan, Ube e Iwakuni, y al mar de Japón por el norte, con Hagi y Nagato. Shimonoseki ocupa el extremo occidental, frente a Kyushu al otro lado del estrecho. La mediana del precio anunciado era de 12,0 millones de yenes, con 135 de 628 casas por menos de 5 millones de yenes y el 42 % construido en 1980 o antes.

Aquí hay que fijarse en las casas antiguas en ladera: Yamaguchi tenía 25.729 zonas de alerta por deslizamientos. La nieve es escasa: 26 cm en un año normal en la ciudad de Yamaguchi y 2 cm en Shimonoseki (JMA, Yamaguchi). En sus estadísticas de tifones, la JMA agrupa Yamaguchi con el norte de Kyushu, que registra de media 3,8 aproximaciones al año, frente a 3,0 en el resto de Chugoku (valores normales de tifones de la JMA).

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Las dos costas en cifras

La diferencia entre las dos costas se ve con claridad en los valores normales de la JMA para 1991 a 2020 en cuatro capitales:

Fuentes: valores normales de la JMA para Tottori, Matsue, Okayama e Hiroshima.

La vertiente del mar de Japón recibe más lluvia y nieve de verdad; la del mar Interior es más seca y casi no ve la nieve. Los tifones se aproximan a la región de Chugoku 3,0 veces en un año normal, algo menos que a Shikoku (3,3) y muchas menos que a Okinawa (7,7) (valores normales de tifones de la JMA). En San'in, reserva presupuesto para el invierno: calefacción, mantenimiento del tejado y los canalones y un coche preparado para la nieve. En San'yo, el dinero se va más bien en drenaje, muros de contención y comprobaciones de inundaciones o deslizamientos.

Lista de comprobación para comprar en Chugoku

1. Elige primero la costa. San'in supone nieve, viento invernal y menos servicios; San'yo, más servicios y un clima más suave, con las inundaciones por lluvias torrenciales y los deslizamientos como comprobaciones clave. No compares precios entre ambas como si fueran un único mercado.
2. Consulta la zona de deslizamientos de la parcela y de la carretera. Una casa fuera de una zona puede depender de una carretera de acceso que la atraviesa. La comprobación de riesgos de la dirección exacta explica cómo leer ambas.
3. Pregunta si se llega en coche hasta la puerta. En las casas en ladera de Onomichi, Kure y las islas puede que haya que subir los materiales a mano, y eso cambia cualquier presupuesto de reforma.
4. Pon precio a la antigüedad. Con entre el 35 % y el 55 % de las casas anunciadas construidas en 1980 o antes en cuatro de las cinco prefecturas, lee qué supone la norma de 1981 y reserva presupuesto para una revisión sísmica.
5. Planifica la logística insular. Para las islas del mar Interior y las islas Oki, consigue los horarios del ferry, las normas de transporte de materiales de construcción y un profesional dispuesto a desplazarse antes de hacer una oferta.
6. Inspecciona según la costa que hayas elegido. En San'in, pide al inspector que revise tejas, canalones y la base de las paredes después del invierno; en la vertiente del mar Interior, el drenaje, los muros de contención y las señales de entradas de agua anteriores.
7. Comprueba las ayudas antes de firmar. El programa del año fiscal 2026 de Kure da 500.000 yenes para comprar una casa de segunda mano a quienes llegan de fuera de la ciudad, y la cifra puede subir hasta 1,5 millones de yenes con complementos como el de sus distritos insulares, nunca por encima de la mitad del precio, siempre que se queden cinco años y lo soliciten antes de la transmisión de la propiedad (ciudad de Kure). La ciudad de Tottori cubre la mitad de la reforma, hasta 400.000 yenes, en casas de su banco de akiya (ciudad de Tottori), mientras que la ayuda del año fiscal 2026 de Onomichi ya se había cerrado al agotarse el presupuesto (ciudad de Onomichi). La prefectura de Hiroshima tiene su propio banco de akiya, Minto, y nuestra guía de subvenciones explica cómo comprobar un programa.

Cómo hemos obtenido estas cifras

El número de casas se tomó de nuestro inventario público el 15 de octubre de 2026 y cambia a diario. Las medianas y la antigüedad de los edificios son de nuestra foto fija del 6 de octubre de 2026. Las zonas de deslizamientos son el recuento del MLIT de zonas designadas a 31 de marzo de 2025. Los datos de clima y tifones son valores normales de la Agencia Meteorológica de Japón para 1991 a 2020. Las tasas de viviendas vacías proceden de la Encuesta de Vivienda y Suelo de 2023 de la Oficina de Estadística de Japón.

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